La vente en viager occupé

La vente immobilière en viager constitue en des modalités de paiement spécifiques. La vente en viager peut être effectuée occupée, c’est à dire occupée par le vendeur, ou libre, libre de l’occupation du vendeur (ou louée).

L’ensemble des modalités seront régie par un contrat, acte authentique signé devant notaire.

Les grands principes du viager occupé

Le droit d’usage et d’habitation

C’est la forme de viager la plus répandue. Vendre son bien immobilier en viager occupé, c’est en conserver le droit d’usage et d’habitation toute sa vie (DUH).

Le DUH est le droit de pouvoir rester vivre dans son logement (appartement, maison, …) tout au long de sa vie et jusqu’à son décès. Ce droit est personnel et seul le détenteur peut en jouir. En ce sens, il lui sera impossible de céder ou de louer le bien.

Notons que ce droit peut tout à fait porter sur deux vendeurs.

L’acquéreur en devient le nouveau propriétaire, mais ne pourra en jouir qu’à l’extinction de ce DUH.

Le paiement du prix sous forme d’un bouquet et d’une rente viagère

En contrepartie de la vente en viager, le vendeur (ou les vendeurs) touche deux sortes de revenus à titre de prix de vente :

• Le bouquet : le capital est versé lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
• Les rentes viagères : les mensualités versées par l’acheteur et perçues tous les mois et la vie durant du vendeur. C’est un versement en début de chaque mois, d’avance.

Au jour de la signature du contrat, le vendeur devient crédirentier, créancier de la rente viagère mensuelle, et l’acquéreur, débirentier, débiteur de ladite rente. Elle sera versée jusqu’au décès du vendeur, terme aléatoire des versements.

Le vendeur peut décider ou non de toucher un bouquet au jour de la vente. Le bouquet et la rente fonctionne comme des vases communiquant. Favoriser le bouquet, réduit la rente et inversement.

Rappelons que les calculs sont réalisés selon l’âge du vendeur et la valeur vénale (valeur estimée) du bien immobilier. De la valeur vénale est décote est opérée. La décote correspond à la valeur d’occupation du bien. De cette valeur occupée sont calculés les rentes (durée estimée de paiement selon l’âge) et le montant du bouquet.

Pour en savoir plus sur le calcul viager.

Pour l’acheteur, il s’agit d’un achat décoté payé un montant en capital à la signature du contrat et par mensualités son recourir à un crédit.

Les avantages financiers

La vente en viager a également de nombreux avantages financiers :

Concernant les charges de copropriété, le cas échéant, elles se répartissent sur le modèle des charges récupérables (ou locatives) et des non-récupérables selon le Décret du 26 août 1987.

Le propriétaire, en l’occurrence l’acquéreur, doit payer les taxes foncières, à l’exception de la taxe sur les ordures ménagères qui est remboursée chaque année par l’occupant.

Enfin, l’occupant, en l’espèce, le titulaire du droit d’usage et d’habitation, quant à lui, doit payer la taxe d’habitation.

En résumé c’est :

• Rester vivre chez soi
• Augmenter ses revenus
• Baisser ses charges et dépenses courantes

Les protections relatives à la rente viagère

L’indexation de la rente viagère

Chaque année, le crédirentier et l’acheteur, devenu débirentier, doivent réévaluer la rente versée mensuellement. Lors de la vente, un indice sur lequel la rente s’indexe est défini. Il s’agit le plus souvent l’indice Insee des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé en France (ensemble hors tabac).

Sur cet indice de base, les parties la revalorisent chaque année à sa date anniversaire selon un produit en croix, dont voici le calcul :

rente x nouvel indice / ancien indice = nouvelle rente

D’un commun accord, les parties peuvent également choisir un autre indice de rente viagère.

La renonciation au droit d’usage et d’habitation

Le crédirentier peut, à tout moment de sa vie, quitter le bien immobilier et décider de renoncer au DUH. Cette renonciation volontaire doit être formulée à l’acheteur et tenir compte d’un délai de prévenance. Le bien immobilier devra alors être totalement libéré.

Dans certains cas, médicalement constatés, le crédirentier peut perdre son DUH. Il s’agit d’un cas rare, et parfaitement encadré par la loi, dans lequel il n’a plus la capacité de rester vivre dans son logement.

Il est également généralement prévu dans l’acte de vente, que le crédirentier peut quitter le bien jusqu’à 365 jours avant de perdre son droit d’usage et d’habitation. Cela lui permet ainsi de pouvoir “essayer” une maison de retraite, de voyager, sans pour autant perdre son droit.

En contrepartie de la libération anticipée du bien, il est prévu une majoration de la rente, qui est en principe de 30% (de 20 à 40% selon la valeur de la rente viagère).

La clause résolutoire et le privilège de vendeur

Afin de garantir le paiement des rentes, et à la demande du notaire, le service des hypothèques inscrit un privilège de vendeur sur ses registres.

Ce privilège de vendeur est une inscription prise sur le bien qui donne la primeur au crédirentier devant tout autre créancier du débirentier (débiteur de la rente) sur le bien vendu et pour le versement de sa rente.

Si le débirentier s’avère avoir des problèmes financiers, plusieurs créanciers pourraient agir en concurrence sur ses biens.

Le privilège de vendeur accorde au crédirentier la priorité sur le bien qu’il a vendu afin de recouvrir sa créance : la rente.

Ce privilège se couple avec la clause résolutoire.

Pour faire simple, celle-ci permet au crédirentier de faire annuler la vente si le débirentier ne paie pas la rente.

Ces conditions de mise en place sont bien entendues encadrées et prévues dans l’acte de vente.

Généralement, l’acte prévoit que le crédirentier puisse mettre en demeure par voie d’huissier le débirentier de payer la rente. Il devra préciser explicitement son intention de recourir à la clause résolutoire en cas de non régularisation de la situation.

Si à l’issue d’un délai fixé dans l’acte de vente, généralement 45 jours, il n’a pas payé la rente, la vente s’annule.

Le vendeur récupère la pleine propriété de son bien immobilier et conserve l’ensemble des sommes déjà versées.