LA VENTE EN VIAGER LIBRE
Le viager libre d’un bien immobilier représente sans doute la forme de vente en viager la plus plébiscitée par les investisseurs.
L’objectif de vendre en viager et non de manière classique, un bien libre, trouve tout son intérêt dans la perception d’une rente mensuelle à vie.
LES GRANDS PRINCIPES DU VIAGER LIBRE
LE BIEN EST VENDU LIBRE DE L’OCCUPATION DU VENDEUR
A la grande différence du viager occupé, le bien immobilier (appartement, maison…) est vendu libre de l’occupation du vendeur, crédirentier, ce n’est pas son logement.
Le vendeur ne conserve aucun droit (aucun droit d’usage et d’habitation) sur le bien, à l’exception des protections de la rente viagère décrites ci-après.
En ce sens, le bien est soit vendu totalement libre, soit loué auquel cas, le nouveau propriétaire en percevra les loyers.
LA VALEUR VENDUE EN VIAGER LIBRE
A la différence des biens vendus occupés, le viager libre est libre de l’occupation du vendeur. Le prix vendu du bien égale ainsi celui de sa valeur vénale. Il n’y a pas de décote de la valeur d’occupation.
Notons que si le bien immobilier se vend loué, dès le jour de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur perçoit les loyers. S’il est vendu libre, l’acheteur peut y habiter ou le mettre en location.
LE PAIEMENT DU PRIX
Comme c’est le cas dans tous les viagers, le prix est payé sous forme d’un bouquet et d’une rente viagère. Le bouquet est le capital versé au jour de la signature par l’acquéreur au vendeur.
Son montant dépend d’une éventuelle négociation, mais avant tout du choix du vendeur. En effet, ce dernier choisira s’il souhaite un bouquet important, pour réaliser un projet ou palier à des difficultés financières (rapidement) ou un bouquet moins important pour favoriser la rente.
Le vendeur peut également renoncer à demander un bouquet. L’ensemble du prix sera alors payé sous forme de rente.
Les mensualités se calculent selon l’âge du vendeur et ainsi son espérance de vie.
Pour en savoir plus sur le calcul viager.
En résumé, pour le vendeur c’est :
- La fin des ennuis locatifs, ils perçoivent une rente qui vient remplacer les loyers
- La perception d’un bouquet : capital versé lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
- Plus aucun impôt, taxes ou charges.
Pour les acquéreurs, c’est la possibilité d’habiter dans le bien ou de le mettre en location. Sans oublier, la possibilité de payer sous forme de mensualités sans faire appel à l’emprunt bancaire.
LES PROTECTIONS RELATIVES À LA RENTE VIAGÈRE
L’INDEXATION DE LA RENTE VIAGÈRE
Chaque année, le crédirentier et l’acheteur, devenu débirentier, doivent réévaluer la rente versée mensuellement. Lors de la vente, un indice sur lequel la rente s’indexe est défini. Il s’agit le plus souvent l’indice Insee des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé en France (ensemble hors tabac).
Sur cet indice de base, les parties la revalorisent chaque année à sa date anniversaire selon un produit en croix, dont voici le calcul :
rente x nouvel indice / ancien indice = nouvelle rente
D’un commun accord, les parties peuvent également choisir un autre indice de rente viagère.
LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LE PRIVILÈGE DE VENDEUR
Afin de garantir le paiement des rentes, et à la demande du notaire, le service des hypothèques inscrit un privilège de vendeur sur ses registres.
Ce privilège de vendeur est une inscription prise sur le bien qui donne la primeur au crédirentier devant tout autre créancier du débirentier (débiteur de la rente) sur le bien vendu et pour le versement de sa rente.
Si le débirentier s’avère avoir des problèmes financiers, plusieurs créanciers pourraient agir en concurrence sur ses biens.
Le privilège de vendeur accorde au crédirentier la priorité sur le bien qu’il a vendu afin de recouvrir sa créance : la rente.
Ce privilège se couple avec la clause résolutoire.
Pour faire simple, celle-ci permet au crédirentier de faire annuler la vente si le débirentier ne paie pas la rente.
Ces conditions de mise en place sont bien entendues encadrées et prévues dans le contrat de vente.
Généralement, l’acte prévoit que le crédirentier puisse mettre en demeure par voie d’huissier le débirentier de payer la rente. Il devra préciser explicitement son intention de recourir à la clause résolutoire en cas de non régularisation de la situation.
Si à l’issue d’un délai fixé dans l’acte de vente, généralement 45 jours, il n’a pas payé la rente, la vente s’annule.
Le vendeur récupère la pleine propriété de son bien immobilier et conserve l’ensemble des sommes déjà versées.
Ajoutons que l’ensemble de ces dispositions sont prévues dans le contrat de vente.
Quelles différences avec les autres formes de viager ?
