Comment fonctionne un acte de vente en viager ?

Un contrat ou acte de vente en viager ressemble à un contrat de vente immobilière courant. Seuls ses modes de paiement et de jouissance dans certains cas en sont particuliers.

En tout état de cause, la vente doit donc faire l’objet d’un engagement. C’est l’acte authentique de vente réalisé auprès d’un notaire.

La vente en viager

La vente en viager consiste à céder un bien immobilier à une personne appelée débirentier. Il devra en retour payer une rente régulière jusqu’à la mort du vendeur également appelé crédirentier. Cette forme de transaction est donc liée à la durée de vie incertaine du vendeur (ainsi s’il est mourant, l’acte de vente sera invalide).

Comme la plupart des transaction immobilière, la vente en viager fait l’objet d’un avant-contrat.

Tout d’abord, sachez que l’avant-contrat établit l’accord entre le débirentier et le crédirentier. L’avant contrat peut être une promesse ou un compromis de vente.

Ensuite, cet avant-contrat s’effectue dans les bureaux de votre agence spécialisée en viager ou chez un notaire .

De plus, l’ensemble des modalités de la transaction en viager y sont définies. C’est notamment les cas des conditions d’occupation, du partage des charges et des modalités de paiement (du bouquet et de la rente viagère). Dans le compromis de vente plusieurs clauses sont importantes et à ne pas négliger : clause résolutoire, privilège vendeur, indexation de la rente…

Notez que l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation après la signature. Dans le cas d’un achat par une SCI il n’y a ainsi aucun délai de rétraction.

Le fonctionnement de l’acte de vente en viager

Un contrat de vente en viager peut être signé lorsque les deux parties ont entre les mains tous les dossiers utiles à la transaction.

Il s’agit notamment:

• du titre de propriété du bien mis en vente,
• la réponse de la mairie au droit de préemption,
• les taxes foncières,
• les diagnostics immobiliers…
• S’il s’agit d’un immeuble en copropriété:
  • les trois derniers procès verbaux,
  • les relevés de charges mensuels et annuel,
  • le règlement de copropriété et ses modificatifs …

Les deux parties doivent également fournir les pièces d’identités et remplir un questionnaire d’état civil. 

Dans l’acte certaines indications sont précisées:

• la valeur du bien, le prix de vente (bouquet et rente), la valeur sur laquelle seront calculées les taxes,
• l’âge du crédirentier ou des crédirentiers,
• les clauses concernant la rente viagère:
  • modalités de paiement,
  • revalorisation,
  • cas d’abandon et d’augmentation de la rente en viager occupé…
• les modalités du droit d’usage et d’habitation le cas échéant et le cas d’abandon …

Rappelons que quelles que soient les modalités d’occupation décidées par les deux parties, le débirentier devient propriétaire légal du bien immobilier au moment de la signature de l’acte.  L’acte de vente ne sera réellement valide qu’après 20 jours suivant date de la signature. Si le vendeur décède avant, la transaction peut être annulée (article 1975 du Code Civil).

Dans le cas du viager occupé, l’acquéreur ne pourra jouir du bien qu’au départ du crédirentier.