La vente de la nue-propriété
Le démembrement usufruit / nue-propriété est la forme de démembrement la plus connue.
Dans le cadre de la vente de la nue-propriété d’un bien immobilier, l’acquéreur deviendra nu-propriétaire et le vendeur usufruitier. Chacun ayant des droits sur le bien distincts.
LA RÉSERVE USUFRUIT SUR LA TETE DU VENDEUR
Généralités
L’usufruit permet au vendeur de pouvoir rester vivre dans son bien tout au long de sa vie. A la différence d’un droit d’usage et d’habitation, l’usufruitier aura la possibilité de louer le bien et d’en percevoir les loyers.
En effet, l’usufruitier perçoit les fruits du bien, c’est-à-dire l’ensemble des revenus fonciers qu’il peut produire.
En cas de bail, il deviendra bailleur. Il est tout à fait possible de prévoir les conditions de location dans l’acte de vente afin de protéger tant l’usufruitier, que le nu-propriétaire.
Prix de vente
En ce qui est du prix de la vente, le vendeur obtiendra un capital unique lors de la signature de l’acte authentique. Ce capital correspond à la valeur du bien dont on déduit la valeur de l’usufruit.
En effet, l’acquéreur n’achète que la nue-propriété, calculée selon des barèmes viagers préétablis variant en fonction de l’espérance de vie.
A la différence de la vente en viager, le vendeur ne recevra de rente tout au long de sa vie.
Le capital reçu au jour de la signature de l’acte de vente sera néanmoins plus important, n’étant pas réparti entre un bouquet et une rente mensuelle à vie.
Ce capital peut permettre de préparer la succession du vendeur et / ou de faire une donation à ses proches.
Les charges et taxes
Si le bien vendu est un appartement en copropriété, le vendeur conserve l’ensemble des charges de copropriété à l’exception des grosses réparations au sens de la loi, articles 605 et 606 du Code Civil.
S’il s’agit d’une maison, sans copropriété, la répartition sera équivalente.
En ce sens, l’usufruitier conserve les travaux d’entretien, tandis que le nu-propriétaire aura à sa charge les grosses réparations (celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture).
Le vendeur conserve également l’ensemble des taxes sur le bien : taxe d’habitation et taxes foncières.
LA NUE-PROPRIÉTÉ ACQUISE PAR L’INVESTISSEUR
Pour l’acquéreur, il s’agit d’un investissement immobilier dont il n’aura la jouissance qu’à l’extinction de l’usufruit. C’est un achat sur du long terme. Il n’en détient que les mûrs jusqu’à l’extinction de l’usufruit.
A l’instar de la vente en viager, la durée du droit du vendeur repose sur sa durée de vie.
C’est un type d’acquisition réalisé principalement par des investisseurs disposant d’une importante somme d’argent qu’ils souhaitent placer dans l’immobilier.
Une acquisition à prix décoté
Il s’agit d’un investissement à moindre coût. La jouissance étant retardée, en contrepartie, l’acheteur acquiert le bien à sa valeur occupée.
La valeur vénale du bien est, en effet, décotée de la valeur de l’usufruit. Il n’acquiert qu’une partie de la propriété du bien : la nue-propriété.
Il deviendra plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit.
Pour en savoir plus sur les calculs de nue-propriété.
Paiement du prix d’achat, charges et fiscalité
Tout d’abord en ce qui est du paiement du prix, l’acheteur versera un capital unique au jour de la signature de l’acte authentique.
Précisons ensuite qu’à la différence du viager, il sera possible pour l’acquéreur d’emprunter la somme d’argent lui permettant d’acquérir le bien.
Enfin, il n’aura presque plus aucune somme à payer pendant toute la durée de l’usufruit et jusqu’à son terme.
En effet, quant aux charges portant sur le bien, il ne sera tenu qu’aux seules « grosses réparations » au sens des articles 605 et 606 du Code Civil, qu’il s’agisse d’un bien en copropriété ou non.
Il ne sera pas redevable des taxes foncières, ni de la taxe d’habitation.
Stratégie patrimoniale
S’il s’agit d’une acquisition de la nue-propriété, la valeur acquise ne rentre pas dans le calcul de l’Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI). En effet, seul l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété dans son patrimoine.
Quelles différences avec les autres formes de viager ?
