Calcul du prix de vente d’un viager
LES CRITÈRES À PRENDRE EN COMPTE POUR CALCULER LE PRIX DE VENTE D’UN VIAGER
Le calcul du prix de vente d’un viager dépend de différents critères, à savoir :
- La valeur du bien immobilier
- L’âge du vendeur
- L’espérance de vie du vendeur
Ainsi, le prix de la vente est calculé selon ces critères en s’appuyant notamment sur des barèmes tels que le barème Daubry.
UNE CERTAINE LIBERTÉ QUANT AUX MODALITÉS DE PAIEMENT
Une fois le prix déterminé, il s’agit d’établir les modalités de paiement en fonction des besoins du vendeur. En effet, si le crédirentier a besoin d’un capital important tout de suite, il est préférable qu’il opte pour un bouquet conséquent et une petite rente.
A l’inverse, si le crédirentier souhaite étoffer de manière plus significative ses revenus mensuels, il vaut mieux opter pour un petit bouquet et une rente plus importante.
Le financement par emprunt bancaire n’étant pas possible pour une acquisition viagère, il est généralement conseillé d’opter pour la deuxième option afin de mettre toutes les chances de son côté pour vendre rapidement.
LA REVALORISATION ANNUELLE DE LA RENTE
Lors de l’acte de vente, un indice est fixé et servira de base afin que la rente soit indexée et réévaluée à chaque anniversaire.
Les rentes sont, en principe, indexées sur l‘indice à la consommation, ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé, publié par l’Institut National des Statistiques et des Etudes Economiques (l’INSEE).
CALCUL VIAGER DE ANNIE
Retraite de 1 400 €
Appartement 3 pièces à Paris
Valeur vénale de 550 000 €
Espérance de vie 13,1 années
Calcul pour un viager libre
(Valeur libre du bien – le bouquet)coefficient de capitalisation rente viagère
Rente mensuelle = Rente annuelle12
1ÈRE SOLUTION
Sans bouquet
Soit 550 000 € / 12,1 / 12 = 3 787.87 €
Annie pourrait recevoir
une rente mensuelle à vie de 3 788 €
2ÈME SOLUTION
Avec un bouquet de 100 000 €
Soit 550 000 € – 100 000 € /12,1 / 12 =
3 099.17 €
Annie pourrait recevoir
un bouquet de 100 000 €
et une rente mensuelle à vie de 3 099 €
Calcul pour un viager occupé
Détermination de la valeur occupée ou nue-propriété :
Valeur de la nue-propriété
=
Valeur du bien multiplié par le %
de la nue-propriété transaction viagère
Soit : 550 000 € x 59.9 % = 312 950 €
Lors de la signature chez le notaire
Annie pourrait recevoir 312 950 €
Calcul pour un viager libre
Détermination du bouquet et de la rente :
(Valeur libre du bien – le bouquet)coefficient de capitalisation rente viagère
Rente mensuelle = Rente annuelle12
1ÈRE SOLUTION
Sans bouquet
Soit 312 950 € / 12,1 / 12 = 2 155.30 €
Annie pourrait recevoir
une rente mensuelle de 2 155 € à vie
2ÈME SOLUTION
Avec un bouquet de 100 000 €
Soit 312 950 € – 100 000 € = 212 950 €
212 950 € / 12,1 /12 = 1 466.59 €
Annie pourrait recevoir
un bouquet de 100 000 €
et une rente mensuelle à vie de 1 467 €
En résumé
Calcul du prix de vente d'un viager
