Les principes du bouquet lors de la vente en viager
Le vendeur dispose d’un bien immobilier, une propriété, appartement ou maison. Il en est propriétaire et souhaite améliorer son confort de vie en augmentant ses revenus mensuels. Grâce au viager, il pourra vendre son logement, tout en continuant d’y habiter ou de se défaire d’une résidence secondaire. Outre la possibilité de conserver un droit d’usage et d’habitation sur le bien, le viager va se différencier par ses conditions financières.
Transaction immobilière, la vente en viager est caractérisée par son mode de paiement tout à fait particulier. En effet, le paiement du prix de vente sera réalisé d’une part en un capital au jour de la signature de l’acte, d’autre part en une rente viagère mensuelle.
Le point sur les principes du bouquet dans la vente en viager.
L’estimation du bouquet et le calcul du prix
D’une façon générale, le prix en viager du bien est estimé par rapport à la valeur vénale du bien immobilier, à l’âge du vendeur et son espérance de vie et la forme de viager choisie.
Si le bien est vendu est viager occupé, on déduira la valeur d’occupation du prix vendu. On appelle cela la décote. A la différence un bien vendu en viager libre est vendu pour sa valeur pleine. L’acquéreur en aura la pleine propriété.
La valeur vendue sera ensuite répartie entre le bouquet et la rente. Le vendeur, futur crédirentier, pourra choisir le montant de la rente qu’il souhaite percevoir ou celui du bouquet. L’un étant déduit de l’autre.
Pour faire simple, si le vendeur souhaite un bouquet déterminé, ce montant sera déduit du prix vendu. Le montant restant sera divisé par l’espérance de vie en année du crédirentier et par 12 (mois) pour en obtenir les mensualités.
A l’inverse, si le vendeur décide d’une mensualité de rente précise, il sera reconstitué en capital selon son espérance de vie pour estimer le bouquet restant à percevoir.
Pour en savoir plus sur les modalités de calculs, vous pouvez consulter notre page dédiée.
Comme dans toute vente immobilière le montant de la rente et du bouquet sont négociable entre les parties.
Pourquoi recevoir un bouquet ?
Il permet au vendeur de recevoir une somme importante qui l’aidera à réaliser des projets. Plus le montant du bouquet est important, moins la rente viagère mensuelle payée par le débirentier le sera.
Le futur crédirentier doit donc faire un choix entre privilégier sa rente pour augmenter considérablement ses revenus mensuels. Ou principalement retirer une importante somme d’argent dès la vente. Il est également possible de ne pas percevoir de bouquet.
Le bouquet est-il imposable ?
Vendre en viager présente des atouts pour le crédirentier. En effet, une partie de sa rente est exonérée d’impôts selon son âge. Le bouquet, s’il y en a, est aussi insoumis aux impôts sur les revenus.
Par contre, l’acheteur ne peut pas déduire le capital versé de son revenu imposable. Par ailleurs, en cas de vente en viager occupé avec jouissance de l’usufruit, la valeur de la rente et celle de l’usufruit doivent être déclarées annuellement auprès de l’ISF (Impôt sur la Fortune).
Dans ce cas aussi, les taxes foncières (à l’exception de la taxe sur les ordures ménagères) et la taxe d’habitation doivent être réglées par l’occupant des lieux. Enfin, comme lors d’une vente normale d’une résidence principale, les plus-values de la propriété sont totalement exemptées d’impôts.
