Qu’est-ce que l’usufruit ?

La pleine propriété d’un bien peut être démembrée. Le démembrement de cette propriété peut prendre différentes figures dont celui de l’usufruit et la nue-propriété.

Il est plus souvent fait état de la nue-propriété, la notion d’usufruit restant moins connue. Le point sur l’usufruit d’un bien immobilier.

La notion de propriété

Selon des termes plus juridiques, la propriété est composée de différents droits que sont l’usus, du fructus et de l’abusus.

L’usus est le droit d’user d’une chose. Dans notre cas, c’est le droit d’habiter dans le bien.

Le fructus, le droit d’en percevoir les fruits. En l’espèce, c’est le droit de le louer et d’en conserver les loyers.

Enfin l’abusus, le droit de disposer de son bien, c’est-à-dire de le vendre.

Le démembrement de propriété le plus commun est celui entre la nu-propriété et l’usufruit.

La notion d’usufruit

Selon l’article 578 du Code Civil, « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. »

Cela signifie que l’usufruitier à plusieurs droits. Il peut profiter d’un bien, en jouir directement ou le mettre en location et en percevoir les loyers. Néanmoins, il n’en a pas le propriétaire et ne peut donc pas le vendre.

L’usufruit est un droit à vie qui s’éteint au décès de l’usufruitier.

L’usufruit dans le cadre d’une succession

On parle d’usufruit dans le cadre d’une succession dans le cas du conjoint survivant. Dans certains cas, le conjoint peut avoir le droit de conserver l’usufruit du bien.

L’article 757 du Code Civil dispose que « Si l’époux pré décédé laisse des enfants ou descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux et la propriété du quart en présence d’un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux. ».

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le site des notaires concernant la succession et le conjoint survivant.

La vente de la nue-propriété et la réserve d’usufruit

Un plein propriétaire peut décider de vendre la nue-propriété de son bien immobilier. Cela lui permet de toucher un capital au jour de la signature de l’acte authentique, mais de continuer à vivre chez lui.

Au jour de la vente, il devient usufruitier. La durée de ce droit spécifique correspond à sa durée de vie.

Le nu-propriétaire quant à lui n’a que le titre de propriétaire, il ne pourra profiter du bien qu’à l’extinction de l’usufruit.

Ce type de vente se distingue de la vente en viager occupé, car même si l’acquéreur devra attendre la fin de l’occupation pour profiter de son bien, le vendeur ne conserve qu’un droit d’usage et d’habitation.

Ce droit d’usage et d’habitation est personnel et ne permet pas de louer le bien.

Quelle est la valeur d’un usufruit ?

Avant toute chose, il est nécessaire de déterminer la valeur vénale du bien immobilier, sa valeur sur le marché.

Ensuite, de cette valeur vénale, on déduit la valeur de l’usufruit, la valeur occupée du bien.

Cette valeur dépend uniquement de l’âge du ou des vendeurs, de l’espérance de vie de la personne ou du couple.

Pour réaliser ces calculs, les professionnels de la vente en viager et de la nue-propriété utilisent des barèmes spécifiques.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre actualité sur la valeur de la nue-propriété.