Comment réussir son investissement viager ?
Bon nombre d’individus connaissent le viager, mais rares sont ceux qui s’y intéressent vraiment. Il ne constitue pas plus de 1% des transactions immobilières dans l’ancien.
Certaines personnes pensent en effet que ce type de contrat mise sur le décès du propriétaire. Or en achetant en viager vous ne ferez qu’aider une personne âgée à arrondir ses fins de mois. C’est un investissement socialement responsable.
Comment réussir son investissement viager?
Les principes de l’investissement viager
L’investissement viager est une acquisition dont les modalités financières sont spécifiques.
En effet, l’acquéreur ne s’acquitte pas du prix de la propriété en une seule fois, car ce dernier est réparti en deux parties. D’une part, le bouquet qui doit être versé au comptant lors de la signature de l’acte de vente définitif. D’autre part, la rente viagère qui sera versée au bénéficiaire jusqu’à son décès.
Son mode de paiement est particulièrement avantageux, outre le bouquet, le prix est payé par mensualité: la rente.
Étant donné le mode de règlement du bouquet, l’investissement viager attire surtout les personnes qui disposent de liquidités. En effet, sachez qu’il n’est pas possible d’effectuer d’emprunt pour payer le montant du bouquet.
Ceci est justifié par le privilège de vendeur qui porte sur le bien.
Néanmoins, il existe des biens vendus sous un bouquet faible. Il peut donc également convenir à des personnes disposant de peu de liquidités.
La réussite sera donc conditionnée par une étude de vos moyens financiers.
NB: Il est possible d’effectuer un emprunt pour payer le montant du bouquet, si vous disposez déjà d’un bien d’une valeur au moins équivalente. L’hypothèque de la banque pourra porter sur ce bien et non pas sur le bien acquis comme c’est plus généralement le cas.
Réussir son investissement viager
Choisissez le type de bien qui correspond à vos finances.
Si vous disposez d’importantes liquidités, privilégiez un bouquet important. Si vous avez des revenus mensuels important que vous souhaitez investir, privilégiez une rente élevée. Et inversement!
Soyez très attentifs à vos revenus disponibles chaque mois, afin d’éviter tout trouble de paiement de la rente.
Quel investissement en viager? Libre ou occupé?
On parle de viager occupé lorsque le bien immobilier est encore habité par son propriétaire pouvant être un couple ou seul. C’est la forme la plus commune de vente en viager.
L’acquéreur ne pourra jouir du bien qu’au départ du vendeur. En échange, la valeur du bien est décotée de la valeur occupée.
En effet, le bien étant occupé et vendu à un prix avantageux.
On parle de viager libre quand le bien est libre de toute occupation. Le vendeur ne garde pas de droit d’usage et d’habitation sur le bien.
L’acquéreur peut donc en jouir dès la vente. Il peut le mettre en vente ou l’habiter.
Notez que le bien est ainsi vendu dans son intégralité et donc pour sa valeur vénale (sans décote).
Réussir son investissement viager:
Choisissez le type de bien qui correspond à votre stratégie d’investissement.
Si vous souhaitez acquérir pour une valeur décotée, privilégiez le viager occupé. Il faudra néanmoins pouvoir attendre que le vendeur quitte le bien avant d’en jouir.
Si vous souhaitez y vivre ou percevoir des revenus locatifs, choisissez le viager libre. Mais retenez que ce type de vente est plus rare.
Les dépenses annexes
Enfin, n’oubliez pas de prévoir les dépenses annexes:
Dépenses au jour de la vente
- frais d’acquisition (frais de notaire)
- décomptes entre les parties (taxes et charges portant sur le bien)
- commission d’agence
- bouquet
- prorata de rente pour le mois en cours
Les dépenses après la vente
- charges de copropriété (répartition entre occupant et propriétaire le cas échéant)
- taxes foncières (pour le propriétaire à l’exception des ordures ménagères)
- taxes d’habitation (pour l’occupant)
- la rente
