Achat et vente en viager: les précautions de base
La réduction du prix est l’un des avantages de l’achat en viager d’un bien immobilier. Encore faut-il bien ficeler les clauses contractuelles d’une telle opération pour accroître les chances d’en faire des bénéfices.
Commençons ce rappel des précautions à prendre lors d’une vente en viager.
Les précautions relatives au prix de vente
Notez que, l’évaluation du prix d’un bien vendu en viager est très spécifique (pour en savoir plus sur les calculs viagers). Il conviendra de prendre des précautions toutes particulières et adaptées à la vente en viager.
Le calcul du bouquet et de la rente doit être fait en fonction de barème viager. Il est essentiel de faire appel à des spécialistes pour vous aider à calculer ces montants.
Il peut s’agir de conseiller de vente en viager ou de votre notaire.
Limiter les risques dans une vente entre parents
Une des principales erreurs à éviter est sans doute de croire qu’en achetant en viager un bien immobilier appartenant à un proche sans descendants directs, on peut y mettre un prix dérisoire.
En effet, le fisc accorde une attention particulière aux opérations en viager et aux ventes entre parents.
Tout contrat de cette nature, conclu à un prix largement en-dessous de la valeur sur le marché peut se trouver annulé. La vente peut aussi être requalifiée de donation déguisée par les instances responsables.
Qui plus est, si un héritier venait à s’estimer lésé par une vente en viager au détriment de ses droits légitimes sur le patrimoine du crédirentier décédé, il aura le droit de contester cette vente.
La solution consiste alors à faire expertiser l’immeuble pour connaitre sa valeur marchande et conserver le résultat de cette estimation qui servira à établir la bonne foi de l’acquéreur en cas de contestation.
VENDRE EN VIAGER À SES ENFANTS OU SA FAMILLE
VENDRE EN VIAGER À SES ENFANTS OU SA FAMILLE
Les charges locatives
Dans un viager, les deux parties peuvent oublier de s’accorder sur les charges.
Ce pourquoi, nous attirons votre attention sur ces précautions à prendre et à préciser dans le contrat de vente en viager.
En effet, l’entretien et les taxes qui concernent l’immeuble sous viager doivent être répartis en amont dans le document.
En viager occupé, il est le plus souvent renvoyé au Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif aux charges locatives (dites récupérables) et propriétaires (dites non récupérables).
Il est aussi primordial, pour les deux parties, de prévoir assez de volume d’argent pour faire face aux imprévus.
La rente et la clause résolutoire
La particularité de la vente en viager est le paiement sous forme de rente. Il va s’en dire que bon nombre de précautions y sont relatives.
La clause résolutoire doit être stipulée dans le contrat de vente en viager. En effet, elle permet de rendre la vente caduque si le débirentier oublie de payer la rente mensuelle. Ces conditions doivent être bien précisées.
Si le débirentier venait à avoir des difficultés de paiement de la rente, il devrait revendre le bien. Il permet ainsi à un nouveau débirentier, plus solvable, de s’acquitter de la rente. Il faut noter qu’il est très généralement préciser que les crédirentiers successifs restent solidaires de la rente.
Les précautions relatives à l’indexation de la rente
Enfin, l’indexation de la rente fait souvent l’objet de discorde après la signature du contrat.
Celle-ci doit suivre l’évolution du coût de la vie et se baser sur un indice fiable qui ne mettra pas le débirentier dans une situation d’inconfort financier et qui assurera au crédirentier des moyens de subsistance.
Il est donc essentiel de la prévoir expressément dans l’acte de vente.
CALCUL DE L’INDICE DE REVALORISATION DE LA RENTE VIAGÈRE
REVALORISATION DE LA RENTE
