Retraite sereine : Viager et impôts, comment en tirer le meilleur

Le viager représente une solution de vente intéressante pour les seniors. Il permet de vendre un bien immobilier tout en continuant à y vivre. Cependant, cette forme de vente entraîne des conséquences fiscales importantes à connaître. Dans cet article, nous vous expliquons clairement la fiscalité liée au viager et les éléments à déclarer.

Le viager : qu’est-ce que c’est ?

Le viager repose sur un contrat de vente. Le vendeur (souvent une personne âgée) cède la propriété de son logement à un acheteur, appelé « débirentier ». En échange, il continue à occuper le bien jusqu’à son décès. Le débirentier s’engage à verser une rente viagère au vendeur, appelé « crédirentier ».

Il existe deux types de viager :

• Viager occupé : Le vendeur reste dans le logement.

• Viager libre : L’acheteur prend immédiatement possession du bien ou le loue.

La fiscalité du viager : Ce qu’il faut savoir

• La vente de la résidence principale et la plus-value immobilière

Lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur, il n’a aucun impôt à payer sur la plus-value. La loi exonère ce type de vente, qu’elle soit classique ou en viager. Le vendeur ne déclare donc aucune plus-value et ne subit aucune imposition à ce titre.

Exemple :
Annie vend sa maison principale en viager. Même si sa maison a pris de la valeur, elle ne paie aucun impôt sur la plus-value.

• La fiscalité des rentes viagères : Abattements selon l’âge du vendeur

L’administration fiscale considère les rentes viagères comme des revenus imposables. Cependant, le fisc applique un abattement selon l’âge du vendeur au moment de la vente. Plus le crédirentier est âgé, moins il paie d’impôts.

Voici les règles appliquées pour calculer la part imposable de la rente en fonction de l’âge du vendeur :

• La déclaration de la vente et des revenus

1. Déclaration de la vente en viager :

   Même si le vendeur ne paie pas d’impôt sur la plus-value de sa résidence principale, il doit déclarer la vente à l’administration fiscale. Il doit indiquer :

   • Le montant de la vente

   • Le montant de la rente

   • Les conditions du contrat

2. Déclaration des rentes viagères : Chaque année, le crédirentier doit mentionner les revenus issus de la rente viagère dans sa déclaration de revenus dans la case 1AW ou 1BW. Il doit appliquer lui même l’abattement prévu selon son âge.

Exemple de déclaration :

Si notre vendeuse de 80 ans reçoit 12 000 € de rente par an, elle devra déclarer 3 600 € comme revenu imposable. Ce montant sera ajouté à ses autres revenus pour le calcul de son impôt sur le revenu.

• Les dates limites de déclaration : Quand faut-il déclarer ?

Déclaration des revenus :

Les revenus de la rente viagère doivent être déclarés chaque année dans la déclaration de revenus. Vous devez inscrire ce montant dans la case 1AW ou 1BW de votre déclaration de revenus (selon la personne du foyer fiscal qui la perçoit). Le fisc ne fait pas automatiquement l’abattement : c’est à vous de déclarer uniquement la fraction imposable. La déclaration se fait généralement au printemps, avec des dates limites qui varient en fonction de la situation géographique du contribuable.

• Pour la déclaration papier : La date limite est habituellement fixée mi-mai (en 2025, par exemple, ce sera le 20 mai).
• Pour la déclaration en ligne : La date limite varie en fonction du département de résidence du contribuable :  1^ère zone : jeudi 22 mai 2025 pour les départements n° 01 à 19 ainsi que les contribuables non résidents en France ; 2^ème zone : mercredi 28 mai 2025 pour les départements n° 20 à 54 ; 3^ème zone : jeudi 5 juin 2025 pour les départements n° 55 à 974/976. Vous pouvez retrouver les informations sur le site des impots.gouv.

Déclaration de la vente en viager :

La déclaration de la vente d’un bien immobilier, y compris en viager, est effectuée dans le mois qui suit la signature de l’acte de vente à l’administration fiscale. Les notaires en chargent du dossier feront le necessaire, vous n’avez rien à faire !

Exemple :
Si la vente est signée en janvier 2025, la déclaration de la vente devra être effectuée au plus tard fin février 2025.

En résumé, le viager peut réellement améliorer votre retraite, à condition de bien comprendre ses implications fiscales. Si vous vendez votre résidence principale, vous échappez à l’impôt sur la plus-value. Et plus vous êtes âgé, moins votre rente sera imposée. En respectant les dates limites et en déclarant correctement vos revenus, vous profitez des avantages du viager en toute sérénité.

N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.