Viager : les conditions de validité du contrat
Dans le cadre d’un viager, l’acte de vente comprend toutes les conditions se référant à la transaction. Il existe ainsi un encadrement juridique spécifique avec diverses règles à appliquer.
Retour sur ces différentes réglementations.
Les conditions de validité relatives aux parties
Le statut de crédirentier ou de vendeur peut être accordé à toute personne physique qui possède un bien immobilier. Et même si le viager concerne essentiellement les seniors.
De son côté, l’acheteur ou débirentier est souvent une personne physique. Elle peut également être une personne morale. Auquel cas, elle devra fournir certaines garanties financières spécifiques à l’achat en viager : caution, hypothèque, etc.
Ces garanties seront prises afin de veiller au bon paiement de la rente. Ou, le cas échéant, de se retourner contre une personne physique si la personne morale fait faillite.
Les conditions de validité relatives au contrat de vente
En matière immobilière, l’acte de vente n’a aucune valeur s’il n’est pas régularisé par un notaire. Notons que cette condition de validité ne s’applique pas aux avant-contrats. En effet, il est tout à fait possible de signer une promesse ou compromis de vente grâce à votre agence immobilière. S’il s’agit d’un viager, ne signez que devant un professionnel en la matière.
Ensuite, les ventes en viager comprennent des clauses qui lui sont spécifiques. Ces clauses disposent des modalités de paiement de la rente viagère, ou encore du droit d’usage et d’habitation s’il s’agit d’un viager occupé. L’acte prévoit également une clause résolutoire couplée d’un privilège de vendeur. Ces clauses prévoient les cas d’impayés et la possible annulation de la vente.
Les conditions d’annulation
Les articles 1968 et suivants du Code Civil disposent des conditions de validité des contrats de rente viagère.
Notons que l’article 1975 du Code Civil dispose que le “contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat” ne produit aucun effet.
En effet, il s’agit d’une transaction qui se base essentiellement sur la longévité du vendeur. Si le crédirentier (créancier de la rente) venait à mourir dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, le contrat serait simplement annulé.
La transaction est également déclarée nulle si l’acheteur s’est préalablement informé sur la maladie mortelle du vendeur. Toutefois, un décès accidentel du vendeur n’implique pas une résiliation du contrat de vente.
