LA VENTE À TERME
Similaire au viager, la vente à terme permet au vendeur de rester vivre chez lui, tout en percevant des mensualités. Néanmoins, la date d’échéance du versement des mensualités est fixée dès l’acquisition. L’acquéreur paie les mensualités jusqu’à leur terme.
Pour l’acquéreur, le principe premier est l’achat un bien par mensualité, sans recourir à un crédit (ou prêt).
VENTE À TERME LIBRE OU OCCUPÉE ?
A l’instar du viager, la vente à terme se réalise libre ou occupée. En effet, le vendeur peut décider ou non de rester vivre dans son bien (maison, appartement,…). Néanmoins, le droit conservé par le vendeur peut être un usufruit ou un droit d’usage et d’habitation.
Mais, s’il s’agit d’une résidence secondaire, il choisira éventuellement de vendre libre. Ainsi, il évite les désagréments liés à la location tout en continuant de percevoir des revenus similaires.
Vente à terme libre
Le concept est très simple. Le vendeur se détache de son bien définitivement tout comme lors d’une vente en immobilier classique.
La seule spécificité est que le paiement du prix sera réalisé sous la forme de mensualités préétablies lors de la signature de l’acte authentique de vente, contrat passé devant notaire. Les mensualités sont assimilée à la rente, mais elles ne sont pas viagères car ne dépendent pas de la durée de vie du vendeur.
Le prix payé est celui du bien divisé en plusieurs mensualités et éventuellement un capital au jour de la vente.
Vente à terme occupée
Le plus commun est la vente à terme occupé avec réserve de DUH, mais il n’est pas exclu de conserver un usufruit.
Le DUH
Ce droit d’usage et d’habitation (ou DUH) lui permet de rester vivre dans son bien tout au long de sa vie, pour une durée indéterminée et aléatoire.
S’il s’agit de son logement, le vendeur vend plus certainement son bien occupé. De cette manière, il reste vivre chez lui jusqu’à son décès.
Il octroie ainsi au bénéficiaire de rester vivre dans le bien et de payer les charges afférentes. A la différence de la nue-propriété, ce droit ne permet pas de mettre le bien vendu en location. C’est également le cas en viager occupé.
Concernant les charges de copropriété, le cas échéant, elles se répartissent sur le modèle des charges récupérables (ou locatives) et des non-récupérables selon le Décret du 26 août 1987.
Le propriétaire, en l’occurrence l’acquéreur, doit payer les taxes foncières, à l’exception de la taxe sur les ordures ménagères qui est remboursée chaque année par l’occupant.
Enfin, l’occupant, en l’espèce, le titulaire du droit, quant à lui, doit payer la taxe d’habitation.
La réserve d’usufruit
L’usufruit permet au vendeur de pouvoir rester vivre dans son bien tout au long de sa vie. A la différence d’un DUH, l’usufruitier aura la possibilité de louer le bien et d’en percevoir les loyers.
En effet, l’usufruitier perçoit les fruits du bien, c’est-à-dire l’ensemble des revenus fonciers qu’il peut produire.
En cas de bail, il deviendra bailleur. Il est tout à fait possible de prévoir les conditions de location dans l’acte de vente afin de protéger tant l’usufruitier, que le nu-propriétaire.
Si le bien vendu est un appartement en copropriété, le vendeur conserve l’ensemble des charges de copropriété à l’exception des grosses réparations au sens de la loi, articles 605 et 606 du Code Civil.
S’il s’agit d’une maison, sans copropriété, la répartition sera équivalente.
En ce sens, l’usufruitier conserve les travaux d’entretien, tandis que le nu-propriétaire aura à sa charge les grosses réparations (celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture).
Le vendeur conserve également l’ensemble des taxes sur le bien : taxe d’habitation et taxes foncières.
Calcul du prix de vente
A l’instar du viager, une décote s’applique sur les biens vendus occupé. La valeur d’occupation se déduit de la valeur vénale du bien.
De cette valeur occupée est calculé le capital éventuellement perçu au jour de la vente et les mensualités selon le nombre d’échéances convenues.
L’ABSENCE D’ALÉA POUR LES MENSUALITÉS
L’intérêt de la vente à terme est la connaissance dès la vente du nombre de versements qui incombent à l’acquéreur.
En effet, elles ne sont pas dépendantes de l’aléa de la vie:
- En cas de décès du vendeur antérieur à la date d’échéance, les héritiers percevront les mensualités jusqu’au terme. Néanmoins, si le bien était occupé, il devient libre.
- A l’inverse, en cas de décès postérieur à la date d’échéance, les mensualités s’arrêtent au terme fixé. Toutefois, le vendeur conserve le DUH ou l’usufruit, jusqu’à son décès du bien vendu occupé.
Par contre si le bien est vendu occupé, la valeur vendue dépendra de l’âge du ou des vendeurs.
Précisons que dans ce type de vente, les revenus issus des mensualités ne sont pas considérés par l’administration fiscale comme un revenu immobilier.
Quelles différences avec les autres formes de viager ?
