Qui est propriétaire d’un viager ou d’une nue-propriété ?

Qui est propriétaire d’un viager ou d’une nue-propriété si le vendeur reste vivre dans le bien ? Le point sur les droits du vendeur et de l’acquéreur dans le cadre de la vente en viager et de la nue-propriété.

En immobilier classique, la réponse est simple, il y a un transfert de propriété entre le vendeur et l’acquéreur au jour de la régularisation de l’acte authentique de vente chez le notaire. En viager occupé et en nue-propriété la situation se corse. Le vendeur conserve certains droits sur le bien dont celui d’y habiter.

Commençons par rappeler qu’il s’agit bien d’une vente immobilière. En ce sens, le propriétaire est l’acquéreur. En effet, il a bien acquis le bien, ou du moins une partie. Il n’a cependant pas tous les droits d’un propriétaire sur le bien. Sa propriété ne deviendra pleine qu’à l’expiration d’un délai incertain.

Nue-propriété : le nu-propriétaire et l’usufruitier

Lors de la réalisation de l’acte authentique chez le notaire, l’acquéreur devient nu-propriétaire et le vendeur devient usufruitier.

Tandis que le premier est le réel propriétaire, le second est celui qui en a l’usufruit.

L’usufruit est le droit de pouvoir user du bien et d’en percevoir les fruits. Le détenteur garde la jouissance du bien. C’est la possibilité de demeurer dans le logement et de le mettre en location et d’en percevoir les loyers.

L’intérêt pour l’acheteur est d’acquérir un bien pour un prix décoté. En effet, ce dernier correspond à la valeur de l’usufruit.

Pour le vendeur, il s’agit de percevoir un capital unique au jour de la vente qui n’est pas imposable et la possibilité de rester chez soi à vie ou de louer.

En ce qui concerne les charges et taxes, l’usufruitier les conserve à sa charge, à l’exception des grosses réparations au sens des articles 605 et 606 du Code Civil.

A l’extinction du droit conservé par le vendeur, c’est-à-dire à son décès, l’usufruit sera réuni à la nue-propriété et l’acquéreur deviendra plein propriétaire.

Viager occupé : le droit d’usage et d’habitation du vendeur

Lors de la signature de l’acte authentique, l’acheteur devient débirentier (débiteur de la rente) et le vendeur devient crédirentier (créancier de la rente).

Tandis que le premier est le réel propriétaire du bien immobilier vendu en viager, le second est celui qui en a le droit d’usage et d’habitation.

Le droit d’usage et d’habitation est celui de pouvoir habiter dans le bien et d’en user « comme un bon père de famille ». Le détenteur ne peut néanmoins ni le vendre, ni le mettre en location.

L’intérêt pour l’acquéreur est d’acquérir un bien pour un prix décoté. En effet, la décote correspond à la valeur d’occupation, celle de l’usage et de l’habitation du logement.

Le mécanisme du viager permet à l’acheteur un paiement du prix tout à fait spécifique. Il paiera dans un premier temps un bouquet, capital payé au jour de la signature de l’acte authentique. Il acquiert également par mensualités payées à vie au vendeur: la rente.

Le paiement par rentes permet d’augmenter les revenus du vendeur. En parallèle, l’acheteur paiera par mensualités, sans faire appel à un crédit auprès d’une banque.

Pour le vendeur, il s’agit de percevoir un capital au jour de la vente, le bouquet, qui n’est pas imposable et le droit de rester chez soi à vie ou de louer. Il percevra également une rente à vie.

En ce qui concerne les charges et taxes, elles sont réparties entre débirentier et crédirentier, sur le même modèle que celles d’un locataire et son bailleur.

L’occupant paie les charges d’entretien, dites récupérables, et non les autres charges, non récupérables. Les taxes foncières sont dues par le propriétaire, le débirentier, à l’exception de la taxe sur les ordures ménagères dues par le crédirentier.

A l’extinction du droit conservé par le vendeur, le débirentier devient plein-propriétaire. Cela peut intervenir à son décès ou le jour de la renonciation au droit d’usage et d’habitation.

Précisions sur les rentes et l’abandon du droit d’usage et d’habitation

Tout d’abord, rappelons que le paiement du prix d’achat d’un viager se fait sous forme d’un bouquet et d’une rente viagère. La valeur d’occupation se calcule selon l’âge du vendeur et son espérance de vie.

Le montant des rentes est révisable chaque année à la date anniversaire de la vente.

Si le crédirentier renonce à l’usage du bien et d’y habiter la rente sera augmentée. L’acte authentique de vente prévoit généralement le pourcentage d’augmentation.

Elle continuera d’être payée jusqu’au décès du crédirentier mais le bien deviendra libre. L’acheteur pourra en jouir l’habiter ou le louer.

Il convient de préciser néanmoins que le crédirentier conserve sa vie durant une sorte d’hypothèque sur le bien immobilier vendu. C’est la garantie du paiement de la rente.

Pour en savoir plus sur la rente, vous pouvez consulter notre article dédié.