Comment évaluer la valeur de la nue-propriété?
La valeur de la nue-propriété dépend de l’usufruit
En droit civil, la nue-propriété représente un droit partiel sur un bien immobilier.
On parle droit partiel, parce qu’il résulte du démembrement juridique de la pleine propriété.
Le nu-propriétaire est en droit de disposer (par la vente, la libéralité ou le legs) du bien une fois l’usufruit arrivé à son terme.
En d’autres termes, la valeur de la nue-propriété est tributaire de la durée de l’usufruit. Elle n’est pas compliquée dans le cas d’un démembrement à terme (dont le terme est fixé à l’avance et non pas aléatoire).
Concernant un usufruit viager, on procède à l’évaluation théorique de sa durée. Cela permet d’ailleurs de calculer à la fois la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété.
Calcul de la durée d’un usufruit viager
Comme souligné précédemment, la durée de l’usufruit permet de déterminer la valeur de la nue-propriété.
Pour ce faire, on a recours à une table de mortalité, qui recense les probabilités de décès ou de survie d’une population à un moment donné, ou bien d’une génération en particulier. On obtient ainsi la durée probable de l’usufruit.
Évidemment, l’âge de l’usufruitier figure parmi les premiers paramètres pris en compte.
Si l’usufruitier a une faible espérance de vie, la valeur de la nue-propriété est plus importante. Les caractéristiques inhérentes du bien (rentabilité locative, possibilité de valorisation…) sont également prises en considération.
La cession de la nue-propriété – cas de la revente
C’est un droit réel et, en tant que tel, est cessible à titre gratuit (libéralité ou legs) ou onéreux (mise en vente ou en gage).
Dans une transaction viagère, la cession de ce droit est par exemple un moyen de rétractation pour le débirentier. Il peut librement revendre la nue-propriété acquise. Sa valeur en sera recalculée au jour de la vente, selon l’âge de l’usufruitier et le prix du marché.
Il est en ce sens, tout à fait possible, de faire une plus-value malgré la revente anticipée.
