Les particularités du contrat de vente en viager

Le contrat de vente en viager est un acte de vente relativement classique. Néanmoins certaines clauses spécifiques au viager devront être introduites. Quelles sont les clauses spécifiques au contrat de vente en viager?

Qu’est-ce qui doit figurer sur le contrat de vente ?

Un investissement viager est un long processus qui doit aboutir à une signature de contrat. Le principe de ce type de vente est l’aliénation d’une partie ou de la totalité du bien immobilier, en contrepartie d’une rente versée périodiquement et cautionnée par la durée de vie du vendeur.

Les modalités figurant dans ce contrat sont le plus souvent relativement souples et peuvent être librement fixées par les deux parties.

Les principales particularités du contrat de vente en viager relèvent du paiement de la rente. Les conditions varient également s’il s’agit d’un viager libre ou d’un viager occupé. Dans le cas de la vente en viager occupé, elles relèvent également du droit d’usage et d’habitation.

Le bien vendu en viager

En général, la vente en viager se porte sur un bien immobilier mais peut également avoir pour objet un capital ou un portefeuille d’actifs. Sachez que vous pouvez vendre ou acheter ce que vous souhaitez en viager: appartement, maison, terrain agricole, parking, garage…

Le viager occupé est le choix le plus privilégié par les retraités propriétaires. Dans ce cas, le vendeur se réservant le droit d’usage et d’habitation du bien peut l’occuper. Les conditions d’occupation doivent être précisés: il s’agit d’une occupation personnelle, sans possibilité de louer le bien.

Plus rare sur le marché de l’investissement viager, le viager libre porte sur un bien libre de l’occupation du vendeur. Il peut être loué, auquel cas, cela sera précisé dans l’acte. Il peut également être totalement libre de toute occupation.

Après la signature du contrat, le débirentier doit verser un premier montant dénommé « le bouquet » puis une rente avec un paiement mensuel ou trimestriel jusqu’au décès du crédirentier.

Le prix de vente

Comme dans toute vente, le prix doit est indiqué dans l’acte de vente.

Il existe trois principaux facteurs qui vont déterminer le montant de l’investissement viager à savoir la valeur du bien qui sera estimé suite à des diagnostics immobiliers, l’âge du vendeur et les modalités du contrat.

Ainsi, plus les droits du crédirentier sont importants, moins le prix est élevé. S’il conserve un droit d’usage et d’habitation, le bien sera vendu moins cher notamment (pour en savoir plus sur les calculs viager, c’est ici).

Le débirentier aura à sa charge les frais du notaire, les droits d’enregistrement et de l’inscription  hypothécaire.

Si le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation du bien, le débirentier devra prendre en charge toutes les réparations, la taxe d’habitation et la taxe foncière.

Néanmoins, les charges et leurs répartitions peuvent être fixées librement par les deux parties.

Le paiement

Outre le paiement du bouquet, le paiement est également réalisé sous forme d’une rente viagère à vie.

Certaines modalités relatives sont d’ordre légal donc doivent être appliquées obligatoirement pour assurer  l’investissement viager d’autres sont négociables.

Tout d’abord la rente viagère doit être payée à vie, c’est le principe même de l’aléa du viager. Toute clause contraire serait nulle.

Ensuite la rente doit être indexée. L’indice peut être fixé librement, mais il est conseillé de choisir l’indice Insee des prix à la consommation – Base 2015 – Ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé – France – Ensemble hors tabac.

Par ailleurs, le contrat peut également contenir une clause  résolutoire qui assurera le crédirentier en cas de non paiement de la rente. Ceci simplifie les démarches pour le crédirentier en cas de non paiement de la rente. Bien que n’étant pas d’ordre public, elle est systématiquement insérée dans les acte de vente en viager.

Enfin, il est généralement prévu une compensation financière en cas de libération anticipée du bien. Entre 20 à 40% de majoration de la rente en général, elle peut faire l’objet de négociation entre les parties.