Vendre en viager à ses enfants ou sa famille
La vente en viager est une vente immobilière relativement classique. Alors pourquoi est-il difficile de vendre son bien en viager à ses enfants ou à sa famille ?
L’ensemble des modalités de paiement du bien immobilier peut faire obstacle à l’acquisition par un membre de sa famille. Pourquoi ?
Le viager : une vente immobilière classique ?
Le viager est une vente immobilière fondée sur un aléa : la durée de vie du vendeur. De laquelle dépend une partie du prix d’acquisition : la rente viagère. Cette rente va subir des variations tout au long de la vie du vendeur.
Les modalités de paiement
La vente en viager est une vente immobilière relativement classique. Un vendeur décide de vendre son bien immobilier (maison, appartement, parking / garage, terrain constructible, terrain agricole…) à un acquéreur en échange d’un prix convenu préalablement.
La spécificité de la vente en viager réside dans ses modalités de paiement. En effet, le jour de la vente, le vendeur va recevoir un capital, c’est le bouquet, mais pas seulement.
En effet, il recevra également jusqu’à son décès une rente viagère. Le vendeur devient alors crédirentier (créancier d’une rente) et l’acquéreur débirentier (débiteur d’une rente).
La vente en viager est donc fondée sur un aléa : la durée de vie du vendeur.
La revalorisation annuelle de la rente
La rente versée mensuellement par le débirentier au crédirentier est réévaluée chaque année. Lors de la vente, il est défini un indice sur lequel la rente sera indexée. Il s’agit le plus souvent l’indice Insee des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé en France (ensemble hors tabac).
Sur cet indice de base, la rente est revalorisée chaque année à sa date anniversaire.
Le droit d’usage et d’habitation
Dans le cadre de la vente en viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès ou jusqu’à ce qu’il décide de quitter son bien. C’est l’abandon de droit d’usage et d’habitation.
Le bien devient alors libre, le débirentier peut en jouir librement tout en continuant de payer la rente au débirentier.
En échange de cet abandon, le crédirentier (créancier de la rente) pourra percevoir une majoration de rente, correspondant généralement à un pourcentage fixé dans l’acte authentique de vente.
Dans le cadre de la vente en viager libre, le vendeur vend son bien libre de tout occupation. En ce sens, il ne conserve pas de droit d’usage et d’habitation.
Les limites de la vente en viager à sa famille
Il est important de vendre son bien immobilier à un prix réel, au prix du marché, afin de ne pas subir de contestation.
Cette affirmation est d’autant plus vraie dans le cadre de la vente à l’un des membres de sa famille. Notamment car il est question du paiement d’une rente viagère.
Le prix du bien immobilier
Avant toute vente, le prix du bien immobilier est évalué. En viager, c’est à partir de la valeur vénale du bien (la valeur du bien au prix du marché), que sont effectués les calculs qui permettent d’aboutir à un bouquet et une rente.
Il est donc avant tout nécessaire de vendre à un prix réel afin de ne pas subir de redressement fiscal. En effet, malgré le droit des parties à négocier librement le prix de vente d’un bien, l’administration fiscale se réserve le droit d’en vérifier et contester le montant.
Cette vérification est effectuée dans le cadre du paiement des différentes taxes et impôts sur la mutation, plus communément appelés « frais de notaire » ou « frais d’acquisition ».
Pour une vente à un membre de sa famille, il est d’autant plus important que le prix de vente soit réel afin de ne pas être remis en cause également par l’un des héritiers et ne pas être requalifié en donation déguisée.
Ce contrôle s’avère d’autant plus délicat et difficile dans le cadre du paiement partiel ou total en rente viagère.
Le paiement régulier de la rente viagère
Nous le rappelons, la rente viagère doit être payée chaque mois, à échéance exacte, être revalorisée chaque année selon son indice d’indexation et dans le cadre de l’abandon du droit d’usage et d’habitation, être augmentée selon un pourcentage défini entre les parties et fixé dans l’acte authentique de vente.
Le défaut de paiement ou de revalorisation de la rente doit faire l’objet d’une contestation du crédirentier envers le débirentier. En famille, le crédirentier peut s’avérer plus tolérant envers le crédirentier, ne pas lui réclamer certaines mensualités, ne pas réévaluer la rente ou le laisser jouir du bien sans demander le pourcentage de rente du en cas de libération anticipée (ou abandon du droit d’usage et d’habitation).
Les notaires sont donc très réticents à régulariser de telles ventes et refusent presque systématiquement de recevoir une vente en viager à ses enfants ou sa famille, qu’il s’agisse de la vente à ses neveux ou nièces ou à d’autres cousins.
Le conseil de BM Finance – BM Viager
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Il est également incontournable de passer par un expert, tel que BM Finance – BM Viager, pour estimer vos biens immobiliers avant de vendre à un membre de votre famille.
Acquéreur
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Pour en savoir plus sur l’acquisition en nue-propriété vous pouvez lire notre page dédiée aux différentes formes de vente en viager.
Vous pouvez également consulter nos actualités sur la nue-propriété.
Vendeur
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Si vous ne souhaitez pas forcément conserver votre bien immobilier dans votre patrimoine familial, privilégiez la vente à un tiers.
Pour en savoir plus sur la vente en nue-propriété vous pouvez lire notre page dédiée aux différentes formes de vente en viager.
Vous pouvez également consulter nos actualités sur la nue-propriété.
