Viager : comment se fixe le prix de vente ?

Une des questions qui revient régulièrement en viager est le prix de vente. Ceci se justifie par la spécificité du viager, qui réside essentiellement dans le paiement d’une rente et d’un bouquet. Comment se fixe le prix de vente viager?

Fixation du prix de vente en viager

Trois critères déterminent le calcul du montant de la vente en viager : l’âge du vendeur, le bouquet et la valeur du bien. Il existe des tables de mortalité à consulter afin de pouvoir estimer l’espérance de vie du vendeur.

Dans le cas d’un viager occupé, il est nécessaire également de prendre en compte le loyer payé par un éventuel locataire si ce n’est pas le vendeur qui y est installé.

Le bouquet

Dans sa définition la plus simple, le bouquet est la somme payée par l’acheteur d’un bien en viager au moment de la signature du contrat de vente.

Il s’agit d’un capital non obligatoire, que les deux parties au contrat conviennent dans la convention.

Cependant, c’est une option très répandue puisque grâce à lui, le crédirentier disposera immédiatement d’un versement à la signature du contrat.

Le montant de ce bouquet se fixe à la libre convenance des parties.

Le reste de la somme fixée sera ensuite répartie en rente à l’avantage du vendeur. De ce fait, plus le bouquet est important, moins la rente obtenue par mois est élevée.

Le bouquet se définit donc selon l’âge du vendeur, le prix du bien sur le marché et le patrimoine de ce dernier. Il est à noter que le bouquet est non imposable.

Le montant de la rente

La rente du contrat viager sera fixée en fonction de l’âge du vendeur. Selon les tables de mortalités, son espérance de vie est déterminée.

Lorsque survient le décès du débirentier, le paiement de la rente s’arrête. Il s’agit bien là de l’aléa du viager.

Dans le cas où le crédirentier vit plus longtemps que son espérance de vie. L’acquéreur payera plus que le montant du bien immobilier estimé au jours de la vente. S’il survient plus tôt, l’acquéreur paiera moins.

Il est important de signaler que la sous-évaluation de la valeur du bien en vente peut amener à une requalification fiscale. Les descendants directs du vendeur seront aussi en droit de contester en nullité le contrat entre les deux parties.

Dans le cas où l’acheteur ne respecte pas ses obligations, une clause résolutoire à prévoir dans le contrat est immédiatement applicable. Le vendeur sera alors en droit de saisir le bien et de garder l’ensemble des sommes déjà perçues.