Viager : les diagnostics immobiliers obligatoires
Obligations vendeur: diagnostics immobiliers
Dans le cas d’une vente immobilière, de nombreuses obligations sont à la charge du vendeur. Le vendeur est notamment soumis à des obligations d’information de l’acquéreur.
A cette fin, il doit lui remettre un certain nombre de documents, dont les diagnostics techniques immobiliers.
Ces diagnostics immobiliers obligatoires portent sur certains aspects spécifique du bien vendu afin que l’acquéreur soit informé de l’état de l’immeuble qu’il acquiert.
L’ensemble des obligations portent également sur les vente en viager. En effet, elles sont identiques à celles d’une vente immobilière courante.
Pour les appartements : la surface carrez
Comme toute vente immobilière et principalement celles portant sur des appartements, un des diagnostics immobiliers obligatoires joue un rôle primordial lors de l’estimation du bien: la surface Carrez. Encore qu’elle n’est obligatoire que dans les biens vendus dans un immeuble de copropriété.
Son importance s’avère d’autant plus cruciale dans les grandes villes où les prix au mètre carré peuvent atteindre des sommets. C’est le cas de la région parisienne, avec Paris en tête et ses plus de 10 000 euros moyens au mètre carré. Lyon, Bordeaux ou Aix en Provence oscillent quant à elle entre 4 et 5 000 euros du mètre carré en moyenne.
Ainsi, pour les vendeurs et acquéreurs, la surface dite loi Carrez devient alors une déterminante dans la fixation de la valeur vénale (valeur estimée du bien).
Malgré qu’elle soit une obligation légale d’information, la surface Carrez ne doit pas obligatoirement être réalisée par un professionnel. En effet, elle peut être réalisée par le vendeur.
Notons néanmoins que l’acquéreur aura deux droits après la vente en cas de litige sur la surface Carrez:
- en cas d’absence de toute mention : l’acquéreur peut demander la nullité de l’acte authentique de vente dans un délai d’un mois (courant à compter de la date de signature)
- erreur de mention de superficie: la loi prévoit une marge d’erreur de 5%. Si la surface Carrez se révèle après la vente, inférieure de 5 %, de la valeur retenue dans l’acte de vente, l’acquéreur pourra demander la diminution du prix.
De ce fait, il est chaudement conseillé de faire appel à un diagnostiqueur professionnel pour le réaliser.
Dans le cas spécifique du viager
Afin de déterminer le montant exact du bouquet et de la rente viagère, il est primordial d’appliquer la Loi Carrez pour mesurer les surfaces du logement.
En effet, s’il y a une erreur dans le calcul de ces surfaces, il peut y avoir une revalorisation de la rente et du bouquet, voire l’annulation de la vente en viager.
Zoom sur les autres diagnostics immobiliers obligatoires
Les diagnostics amiante, plomb et termites
Plusieurs diagnostics immobiliers préalables à la vente sont obligatoirement réalisés par des diagnostiqueurs professionnels. Leur objectif est la parfaite information de l’acquéreur qui acquiert ainsi en toute connaissance de cause. Les diagnostics ne mettent pas d’obligations de travaux à la charge du vendeur avant la vente.
Tout d’abord, le diagnostic d’amiante ou constat d’amiante est obligatoire pour tous les biens construits avant juillet 1997. L’amiante est un matériau naturel dont les propriétés thermiques et phoniques ont été prouvées. Si ce n’est que l’utilisation est interdite en France depuis janvier 1997. Il est soupçonné de causer des problèmes de santé dus à l’inhalation de fibres très volatiles.
Ensuite, le diagnostic plomb est aujourd’hui appelé CREP (constat de risque d’exposition au plomb). C’est également un passage obligé, si le logement est destiné à la vente ou à la location. A l’instar de l’amiante, l’utilisation de plomb dans les peintures est interdite depuis 1948. Son utilisation avait certaines qualités pratiques, mais particulièrement toxique, principalement pour les enfants.
Le diagnostics est donc obligatoire pour tous les logements construits avant 1949 et consiste à déterminer la présence ou non de plomb dans la peinture murale.
Après, le diagnostic termites consiste à effectuer un rapport de dépistage concernant cet insecte jugé nuisible aux constructions en bois. Il est obligatoire pour toutes les ventes.
Les diagnostics électricités, gaz, DPE et pollution
Des diagnostics électricité et gaz sont également nécessaires si le bien en est équipé. Tout comme les autres diagnostics, il vise à informer l’acquéreur des inconformités.
Les obligations des diagnostics de performance énergétique seront modifiées à partir du 1er janvier 2021. Aujourd’hui ils ont pour vocation d’informer l’acquéreur sur la consommation énergétique du bien et son taux d’émission de gaz à effet de serre.
Enfin, l‘état des risques et pollution informe l’acquéreur sur les risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…). Il ne tienne pas au bien vendu en particulier mais aux sols.
Les diagnostics spécifiques aux biens en copropriété: diagnostics des parties communes
Les immeubles en copropriété sont eux-même soumis à certaines obligations concernant les diagnostics techniques.
Eux-aussi doivent réaliser les diagnostics termites, amiante et plomb qui s’imposent dans les parties communes.
Le syndic de copropriété doit les remettre, le vendeur n’étant tenu de fournir uniquement les diagnostics des parties privatives.
Un autre document doit être fournis par le syndic pour informer du bon entretien de la copropriété: le carnet d’entretien.
L’état de l’installation d’assainissement non collectif
Ce diagnostics est tout à fait spécifique aux biens qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Auquel cas, il fait partis des diagnostics immobiliers obligatoires.
Le bien doit faire l’objet d’une installation autonome d’assainissement qui doit faire l’objet des diagnostics préalable à la vente.
C’est notamment le cas des logements équipés d’une fosse sceptique.
