Comment renoncer à un droit d’usage et d’habitation ?

Le droit d’usage et d’habitation est celui que se réserve le vendeur d’un bien immobilier en viager occupé. C’est la possibilité de rester vivre chez soi à vie. Comment renoncer au droit d’usage et d’habitation viager ?

Le point sur le droit d’usage et d’habitation

Dans la cadre de la vente en viager, le droit d’usage et d’habitation est celui de pouvoir rester vivre chez soi à vie dans son bien immobilier.

Rappelons qu’il s’agit d’un droit personnel, en ce sens, il ne peut être cédé. Il est attaché à son bénéficiaire. Ce dernier ne peut, ainsi, pas mettre en location le bien.

En viager, le vendeur devient crédirentier au jour de la signature de l’acte authentique devant le notaire. En effet, il est créancier d’une rente mensuelle viagère, c’est-à-dire à vie. L’acquéreur quant à lui est débirentier, débiteur de cette rente.

Est-il possible de renoncer à ce droit ? Y a-t-il une contrepartie financière ?

Renoncer au droit d’usage et d’habitation

La renonciation volontaire

Commençons par le dire : la renonciation est tout à fait libre et possible à tout moment.

Bien sûr, les vendeurs en viager souhaitent rester vivre chez eux le plus longtemps possible. Il est toutefois, toujours prévu cette possibilité de changer d’avis, de partir en maison de retraite ou même de déménager.

Si le vendeur quitte le bien, il devient libre. Pour l’acquéreur, c’est la possibilité de pouvoir habiter dans le bien ou le mettre en location.

En échange, il est prévu une majoration de la rente. Il s’agit d’un pourcentage supplémentaire, prévu dans l’acte de vente, généralement entre 20% et 40%.

La renonciation peut-elle être contrainte ?

Être contraint à renoncer à son droit d’usage et d’habitation est une source d’inquiétude pour certains vendeurs.

Il n’est pas possible de réellement contraindre une personne de quitter son bien. Cependant, deux cas, parfaitement encadrés dans les actes de vente sont généralement prévu et ont pour principal objectif de ne pas laisser le bien se détériorer en l’absence du bénéficiaire.

Le premier cas est celui où le bénéficiaire quitte le bien pendant plus de 365 jours. Chaque bénéficiaire d’un droit d’usage et d’habitation peut décider de partir de son bien pendant une longue durée, qu’il s’agisse de voyages, vacances ou pour tester une maison de retraite par exemple.

S’il quitte le bien pendant plus de 365 jours, il sera réputé avoir renoncé à son droit d’usage et d’habitation. Cela permet d’une part de protéger l’acquéreur de toute dégradation du bien du fait de son inoccupation trop longue, et d’autre part le vendeur qui conserve la possibilité de s’absenter pour une longue durée, sans pour autant perdre son droit.

Le second cas est celui dans lequel le bénéficiaire n’est pas en mesure de formuler sa volonté et est hospitalisé. Ce cas est également parfaitement encadré et ne concerne que des cas très graves d’hospitalisation.

Quelques modalités pratiques concernant la renonciation

Afin de renoncer volontairement à son droit d’usage et d’habitation quelques modalités pratiques doivent être respectées. Elles sont expressément prévues dans l’acte authentique de vente

Tout d’abord, il convient de prévenir le propriétaire, le plus souvent par recommandé, respectant dans un délai de préavis, généralement de trois mois.

Ensuite, le bien devra être totalement libre. En ce sens, plus aucun meuble ni occupant ne doit encore rester dans le bien (sauf accord expresse des parties).

Enfin, la libération se fait officiellement par la remise des clés. Dès lors, le débirentier devra une rente majorée au crédirentier.

Le droit viager au logement du conjoint survivant

Dans le cadre d’une succession, le droit viager au logement du conjoint survivant est une forme de droit d’usage et d’habitation.

Lors du décès, le conjoint survivant qui occupe de manière effective le bien immobilier et s’il s’agit de sa résidence principale, pourra conserver à vie le droit d’habiter dans le bien.

Précisions sur le droit d’usage et d’habitation et usufruit

Le droit d’usage et d’habitation se différencie de l’usufruit sur plusieurs points. Ce sont toutes deux des stratégies de gestion patrimoniale ayant de nombreux avantages pour les vendeurs et acquéreurs.

L’usufruit octroie également à son bénéficiaire de pouvoir rester vivre dans le bien. En revanche, il lui permet aussi de mettre en location le bien, s’il souhaite le quitter temporairement ou non.

L’usufruitier à la différence du bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation conserve toutes les charges afférentes au bien immobilier à l’exception des gros travaux au sens des articles 605 et 606 du Code Civil. En effet, le second ne paie que les charges dites locatives du bien au sens du Décret n°87-713 du 26 août 1987.

Dans le cadre d’une vente immobilière, on parle généralement d’usufruit si la nue-propriété d’un bien est vendu. C’est un démembrement de propriété très courant.

Dans une telle hypothèse, un capital unique est versé au vendeur du bien qui devient usufruitier. L’acquéreur devient nu-propriétaire.

Ajoutons qu’il est également possible de vendre la nue-propriété et de ne conserver que le droit d’usage et d’habitation, auquel cas, un capital unique est également versé.

A la différence, dans le cadre d’une vente en viager occupé, seul le droit d’usage et d’habitation est possible.