Estimation
d’une vente en viager – confirmation

Beaucoup de seniors souhaitent aujourd’hui profiter pleinement de leur retraite : aider leurs proches, financer des travaux ou anticiper une éventuelle perte d’autonomie. Mais face à ces besoins de liquidités, nombreux sont ceux qui préfèrent ne pas toucher à leur épargne. Leur patrimoine immobilier devient alors une ressource précieuse à mobiliser.

Le viager : une solution historique et flexible

Le viager reste le moyen le plus connu pour dégager du capital tout en continuant à vivre chez soi.

Viager occupé (90 % des ventes) :

le vendeur conserve la jouissance de son logement jusqu’à son décès.

Viager libre (10 %) :

le bien est immédiatement disponible pour l’acheteur.

Il peut soit y habiter soit le louer.

Le vendeur perçoit un bouquet, somme versée à la signature, et une rente viagère mensuelle. Il est aussi soulagé des grosses dépenses (taxe foncière, gros travaux de copropriété) mais conserve les charges locatives courantes.

Un marché en mutation

Après un engouement entre 2020 et 2022 pour les ventes en nue-propriété portées par des fonds d’investissement, le marché est aujourd’hui revenu à l’essentiel :

• 80 % des ventes concernent le viager traditionnel entre particuliers,
• les biens haut de gamme (jusqu’à 3 M€) sont encore concernés,
• les vendeurs doivent souvent accepter une décote d’environ 40 %.

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Le viager représente une solution de vente intéressante pour les seniors. Il permet de vendre un bien immobilier tout en continuant à y vivre. Cependant, cette forme de vente entraîne des conséquences fiscales importantes à connaître. Dans cet article, nous vous expliquons clairement la fiscalité liée au viager et les éléments à déclarer.

Le viager : qu’est-ce que c’est ?

Le viager repose sur un contrat de vente. Le vendeur (souvent une personne âgée) cède la propriété de son logement à un acheteur, appelé « débirentier ». En échange, il continue à occuper le bien jusqu’à son décès. Le débirentier s’engage à verser une rente viagère au vendeur, appelé « crédirentier ».

Il existe deux types de viager :

• Viager occupé : Le vendeur reste dans le logement.

• Viager libre : L’acheteur prend immédiatement possession du bien ou le loue.

La fiscalité du viager : Ce qu’il faut savoir

• La vente de la résidence principale et la plus-value immobilière

Lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur, il n’a aucun impôt à payer sur la plus-value. La loi exonère ce type de vente, qu’elle soit classique ou en viager. Le vendeur ne déclare donc aucune plus-value et ne subit aucune imposition à ce titre.

Exemple :
Annie vend sa maison principale en viager. Même si sa maison a pris de la valeur, elle ne paie aucun impôt sur la plus-value.

• La fiscalité des rentes viagères : Abattements selon l’âge du vendeur

L’administration fiscale considère les rentes viagères comme des revenus imposables. Cependant, le fisc applique un abattement selon l’âge du vendeur au moment de la vente. Plus le crédirentier est âgé, moins il paie d’impôts.

Voici les règles appliquées pour calculer la part imposable de la rente en fonction de l’âge du vendeur :

• La déclaration de la vente et des revenus

1. Déclaration de la vente en viager :

   Même si le vendeur ne paie pas d’impôt sur la plus-value de sa résidence principale, il doit déclarer la vente à l’administration fiscale. Il doit indiquer :

   • Le montant de la vente

   • Le montant de la rente

   • Les conditions du contrat

2. Déclaration des rentes viagères : Chaque année, le crédirentier doit mentionner les revenus issus de la rente viagère dans sa déclaration de revenus dans la case 1AW ou 1BW. Il doit appliquer lui même l’abattement prévu selon son âge.

Exemple de déclaration :

Si notre vendeuse de 80 ans reçoit 12 000 € de rente par an, elle devra déclarer 3 600 € comme revenu imposable. Ce montant sera ajouté à ses autres revenus pour le calcul de son impôt sur le revenu.

• Les dates limites de déclaration : Quand faut-il déclarer ?

Déclaration des revenus :

Les revenus de la rente viagère doivent être déclarés chaque année dans la déclaration de revenus. Vous devez inscrire ce montant dans la case 1AW ou 1BW de votre déclaration de revenus (selon la personne du foyer fiscal qui la perçoit). Le fisc ne fait pas automatiquement l’abattement : c’est à vous de déclarer uniquement la fraction imposable. La déclaration se fait généralement au printemps, avec des dates limites qui varient en fonction de la situation géographique du contribuable.

• Pour la déclaration papier : La date limite est habituellement fixée mi-mai (en 2025, par exemple, ce sera le 20 mai).
• Pour la déclaration en ligne : La date limite varie en fonction du département de résidence du contribuable :  1^ère zone : jeudi 22 mai 2025 pour les départements n° 01 à 19 ainsi que les contribuables non résidents en France ; 2^ème zone : mercredi 28 mai 2025 pour les départements n° 20 à 54 ; 3^ème zone : jeudi 5 juin 2025 pour les départements n° 55 à 974/976. Vous pouvez retrouver les informations sur le site des impots.gouv.

Déclaration de la vente en viager :

La déclaration de la vente d’un bien immobilier, y compris en viager, est effectuée dans le mois qui suit la signature de l’acte de vente à l’administration fiscale. Les notaires en chargent du dossier feront le necessaire, vous n’avez rien à faire !

Exemple :
Si la vente est signée en janvier 2025, la déclaration de la vente devra être effectuée au plus tard fin février 2025.

En résumé, le viager peut réellement améliorer votre retraite, à condition de bien comprendre ses implications fiscales. Si vous vendez votre résidence principale, vous échappez à l’impôt sur la plus-value. Et plus vous êtes âgé, moins votre rente sera imposée. En respectant les dates limites et en déclarant correctement vos revenus, vous profitez des avantages du viager en toute sérénité.

N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.

Vous avez entendu parler du viager, mais vous ne comprenez pas vraiment comment cela fonctionne ?

Le viager peut paraître compliqué, mais c’est une solution intéressante pour vendre une propriété. Si vous êtes vendeur et que vous vous demandez si cette option est faite pour vous, cet article vous expliquera tout simplement ce qu’est cette transaction. Que vous soyez vendeur ou acheteur, vous saurez à quoi vous attendre et comment éviter les erreurs. C’est parti !

Qu’est-ce que le viager ?

Le viager est une vente immobilière où le vendeur cède son bien à un acheteur en échange d’une rente mensuelle versée tout au long de sa vie. En plus de cette rente, un montant appelé bouquet est payé au moment de la signature de l’acte de vente.

L’aspect légal du viager

Dans un contrat de viager, l’acheteur, appelé débirentier, s’engage à verser une rente viagère au vendeur, appelé crédirentier, jusqu’à son décès. La vente peut être réalisée en viager occupé (le vendeur reste dans sa propriété) ou en viager libre (l’acheteur peut prendre possession immédiatement du bien).

Comment fonctionne le viager ?

Le viager repose sur plusieurs critères : la valeur du bien, la rente viagère et l’espérance de vie du vendeur. Voici comment ça marche :

Viager occupé

Le vendeur continue de vivre dans son bien jusqu’à son décès. L’acheteur attend pour prendre possession de la propriété.

Viager libre

L’acheteur prend immédiatement possession du bien. Il peut l’habiter ou le louer.

Comment est calculée la rente viagère ?

Le calcul de la rente dépend de plusieurs critères :

L’âge du vendeur

Plus il est âgé, plus la rente est élevée, car la durée de paiement sera plus courte.

La valeur de la propriété

L’emplacement et l’état de la propriété influencent son prix et donc la rente.

L’espérance de vie du vendeur

Ce critère est basé sur des tables de mortalité, ce qui permet de calculer précisément la rente viagère.

Les avantages du viager pour le vendeur

Le viager présente de nombreux avantages pour le vendeur, surtout s’il souhaite compléter ses revenus ou sécuriser l’avenir de ses proches.

1. Rente régulière à vie

   Le vendeur reçoit une rente mensuelle pendant toute sa vie, ce qui peut l’aider à compléter ses revenus de retraite et assurer sa sécurité financière.

2. Moins de charges et de taxes

   Si le bien est occupé, le vendeur continue de vivre dans sa propriété. Il peut réduire ses charges et certaines taxes foncières, ce qui allège ses finances.

3. Sécuriser l’avenir de ses proches

   La vente en viager permet au vendeur de garantir un revenu mensuel stable, tout en lui offrant la possibilité de partager le bouquet perçu lors de la signature chez le notaire avec ses enfants ou ses proches.

4. Liberté financière

   L’argent perçu grâce à la rente peut permettre au vendeur de réaliser ses projets, comme voyager ou effectuer des travaux dans son logement.

Les avantages du viager pour l’acheteur

Le viager est également avantageux pour l’acheteur, notamment ceux cherchant un investissement immobilier à long terme.

1. Prix d’achat inférieur au marché

   Le bien est souvent acheté à un prix inférieur à celui du marché. Cela permet à l’acheteur de faire une bonne affaire et de réaliser un investissement judicieux.

2. Investissement à long terme

   Bien que l’acheteur doit verser la rente pendant plusieurs années, à terme, il devient propriétaire de la propriété. Cela peut être une belle valorisation à long terme.

3. Aucune gestion locative en cas de viager occupé

   Dans le cas d’un viager occupé, l’acheteur n’a pas à gérer de locataires, ce qui simplifie la gestion de son investissement immobilier.

4. Frais de notaire réduits

   Les frais de notaire sont souvent moins élevés car ils sont calculés sur la valeur occupée du bien, et non sur sa valeur pleine.

Les erreurs du viager à éviter

Voici quelques erreurs courantes à éviter lors d’une vente en viager :

1. Mal évaluer la valeur du bien

   Une évaluation incorrecte de la propriété peut entraîner une rente trop basse ou trop haute. Il est crucial d’évaluer correctement le bien et de prendre en compte l’âge du vendeur, son état de santé et son espérance de vie.

2. Calculer les frais de notaire sur la valeur pleine du bien

   Les frais de notaire sont calculés sur la valeur occupée du bien (et non sur sa valeur pleine), ce qui permet de faire des économies.

3. Ne pas insérer de clause de protection en cas d’impayés

   L’un des risques majeurs pour le vendeur est que le débirentier ne paie pas les rentes. Il est important d’inclure une clause de protection dans le contrat, ce qui permet au vendeur de récupérer son bien en cas d’impayés.

4. Ne pas consulter un professionnel avant la transaction

   La vente en viager est complexe. Il est essentiel de consulter un notaire ou un expert avant de signer l’acte de vente pour éviter des erreurs juridiques ou fiscales.

5. Ne pas prendre en compte la possibilité de changement dans la situation du vendeur

   Si la situation du vendeur évolue (déménagement en maison de retraite, etc.), cela peut affecter la vente. Il est important de prévoir ces scénarios dans le contrat.

Conclusion

Le viager est une option intéressante pour les vendeurs qui souhaitent sécuriser leur avenir financier tout en restant dans leur propriété. Cependant, comme pour toute transaction immobilière, il est essentiel de bien comprendre son fonctionnement et d’éviter certaines erreurs pour réussir votre vente.

Vous envisagez de vendre en viager ? Contactez-nous pour une estimation gratuite de votre bien et des conseils personnalisés pour réussir votre projet !