Viager et nue-propriété : qui paie quoi ?
Dans le cadre de la vente en viager occupé et de la nue-propriété d’un bien immobilier le vendeur peut continuer de vivre de son bien jusqu’à son décès.
Logiquement, il continue donc de payer certains frais, taxes, charges, impôts sur le bien qu’il ne soit plus propriétaire. En effet, la répartition variera selon le droit que chacun détient. Qui paie quoi ?
Le DUH en viager occupé
En viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH). Il peut rester vivre sa vie durant dans son logement vendu. Ce droit est personnel et ne peut être cédé. En ce sens, il ne peut pas louer le bien.
La réserve d’usufruit dans la vente de la nue-propriété
En nue-propriété, le vendeur se réserve généralement l’usufruit. Ce un démembrement de propriété plus large qu’un DUH. Il permet à l’usufruitier de vivre dans le bien ou de le mettre en location et d’en percevoir les loyers, des revenus non négligeables.
Il est également possible de vendre la nue-propriété d’un bien et d’en conserver le DUH, mais les cas sont plus rares.
Qui paie quoi ?
Le prix de vente
Précisons tout d’abord, qu’en viager (occupé ou libre), la rente viagère est payée par l’acquéreur, débirentier, au vendeur, crédirentier. Le vendeur peut également percevoir un bouquet, au jour de la signature du contrat de vente.
En nue-propriété, un capital unique est versé au jour de la signature de l’acte authentique de vente par l’acheteur au vendeur.
Dans le cas où le bien est occupé, le prix est décoté de la valeur d’occupation, qui varie selon l’âge de la personne et son espérance de vie.
Les taxes foncières
VIAGER OCCUPE
Les taxes foncières sont dues par l’acquéreur à l’exception de la taxe sur les ordures ménagères qui reste à la charge de l’occupant.
NUE-PROPRIETE
Le vendeur continue à payer l’ensemble des taxes foncières.
La taxe d’habitation
Elle est due par l’occupant du logement.
Les charges de copropriété et entretien du bien
VIAGER OCCUPE
La répartition des charges se fait selon les modalités du Décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, c’est-à-dire de la même manière qu’entre un locataire et un propriétaire.
NUE-PROPRIETE
La répartition entre usufruitier et nue-propriétaire se fait selon les modalités des articles 605 et 606 du Code Civil. L’usufruitier paie l’ensemble des dépenses relatives à l’entretien et le nu-propriétaire l’ensemble des grosses réparations.
Qui paie quoi en viager libre ?
Le vendeur ne conserve plus aucun droit sur le bien, il n’en paie donc plus aucune charge, taxes ou frais quelconque. L’acquéreur paie tout.
