Les avantages et inconvénients d’acheter en viager
Vous le savez et c’est certainement pour cela que vous consultez cet article : acheter en viager est une stratégie patrimoniale qui en a déjà conquis plus d’un. Les avantages de l’achat en viager sont nombreux. Certains inconvénients néanmoins restent à prendre en compte avant toute acquisition.
Notons avant toute chose qu’il existe deux types de viager ayant chacun leurs avantages et inconvénients. Faisons le point sur le viager occupé, plus connu et plus répandu, et sur le viager libre, plus rare.
Les avantages d’acheter en viager occupé
Le viager occupé est l’acquisition d’un bien dans lequel le vendeur reste vivre sa vie durant. Le paiement est réalisé sous une forme particulière : un bouquet versé au jour de la signature de l’acte de vente et une rente mensuelle versée jusqu’au décès du vendeur : la rente viagère. C’est la forme la plus courante.
L’acquisition d’un bien décoté
Le vendeur reste vivre dans le bien : il conserve un droit d’usage et d’habitation sur le bien. Ce droit a, bien entendu, une valeur. En ce sens, le bien est vendu à sa valeur occupée. Sa valeur vénale déduite de sa valeur d’occupation. Cette valeur dépend de l’âge et, ainsi, de l’espérance de vie du vendeur (ou du couple).
Le paiement sous forme de mensualités
Le paiement est réalisé sous forme d’un bouquet, versé au jour de la vente, puis de mensualités, appelées rente viagère. Cette rente devra être versée au crédirentier sa vie durant. Cette forme de paiement évite à l’acquéreur de disposer de l’ensemble des fonds au jour de la signature de la vente. C’est un paiement sous forme de mensualités sans recourir à un emprunt bancaire.
La possible libération anticipée du bien
Bien que cette possibilité soit totalement indépendante de votre volonté, le vendeur peut tout à fait renoncer à son droit d’usage et d’habitation. Le bien devient alors libre. Vous pouvez alors mettre le bien en location ou y habiter. En contrepartie, la rente viagère est augmentée (en général un pourcentage supplémentaire de la rente viagère).
La possibilité de revendre le bien
Dès la signature de l’acte de vente, vous devenez lié au vendeur, devenu crédirentier. Cela ne vous empêche pas, pour quelque raison que ce soit de revendre le bien. La revente ne doit pas avoir d’incidence sur le crédirentier. En ce sens la rente doit être maintenue en l’état. Néanmoins, vous pourrez percevoir un bouquet, recalculé selon la valeur du bien et l’espérance de vie du crédirentier.
Un investissement socio-responsable
En investissant dans l’acquisition d’un bien en viager, vous permettez à une personne âgée de percevoir un complément de revenus, tout en restant vivre chez elle. C’est un complément financier qui lui permettra de subvenir à ses besoins et mieux vivre sa retraite. Un système gagnant-gagnant.
Les avantages d’acheter en viager libre
Le viager libre est l’acquisition d’un bien libre de l’habitation du vendeur. Le paiement est également réalisé sous le forme d’un bouquet et d’une rente viagère. C’est une forme plus rare qui propose quelques avantages également.
Le bien est libre de l’occupation du vendeur
Il faut bien noter, que libre signifie libre de l’occupation du vendeur. Les biens sont dans certains cas vendus loués, auquel cas vous percevez les loyers dès la signature de l’acte chez le notaire. S’il est libre de toute occupation, vous pouvez y habiter ou le mettre en location.
Le paiement sous forme de mensualités
Tout comme en viager occupé, le paiement est réalisé sous forme d’un bouquet, versé au jour de la vente, puis de mensualités, appelées rente viagère. Cette rente devra être versée au crédirentier sa vie durant.
Les inconvénients de la vente en viager
Malgré ses nombreux avantages, la vente en viager compte également quelques points de vigilance, sur lesquels nous attirons votre attention.
La clause résolutoire et privilège de vendeur
A la garantie du paiement de la rente, le crédirentier conserve deux garanties inscrites sur le bien. La première est le privilège de vendeur, en cas de non-paiement, il viendrait en priorité face à d’autres de vos créanciers pour le paiement de sa créance. La seconde, la clause résolutoire, en cas de non-paiement de la rente vous pourriez perdre la propriété du bien et l’ensemble des sommes déjà versées. Ces clauses sont parfaitement encadrées par une procédure et des délais prévus dans votre titre de propriété.
Impossibilité de prendre un crédit bancaire
Le bien étant soumis à une forme d’hypothèque du vendeur (la clause résolutoire et le privilège de vendeur), les banques n’octroient pas de prêts sur ce type de vente. En cas de non-paiement de votre emprunt, la banque passerait en second, après le crédirentier pour le recouvrement de sa créance. Les cas de crédit bancaire pour acquérir un viager sont donc très rares et généralement soumis à la condition que vous soyez déjà propriétaire (sans prêt) d’un autre bien d’une valeur au moins équivalente.
La revalorisation annuelle de la rente viagère
Afin que la rente se maintienne face à l’évolution du coût de la vie, elle est indexée sur un indice Insee. La variation ne sera que de quelques euros par an. Il reste néanmoins très important de prévoir cela dans votre budget d’acquisition.
Le paiement d’une partie des charges et taxes
En tant que propriétaire du bien acquis en viager, vous restez redevable de certaines taxes et charges. En viager occupé, la répartition des charges est similaire à celle entre en locataire et un propriétaire (charges locatives dites récupérables et charges propriétaires, non récupérables). Les taxes foncières sont payées par le propriétaire à l’exception des ordures ménagères payée par l’occupant.
En somme, les avantages d’acheter en viager sont essentiellement la valeur décotée du bien (en viager occupé) et le paiement par mensualités sans recourir à un emprunt bancaire. Les inconvénients seront essentiellement de vérifier sa stabilité financière pour payer les rentes, éventuelles charges et taxes pour ne pas perdre la propriété du bien.
