La vente en viager, une nouvelle aventure immobilière

Tout le monde connaît le concept de la vente en viager, qui existe d’ailleurs depuis des siècles en France. Le viager a progressivement été remis au goût du jour et connaît aujourd’hui un véritable regain d’intérêt.

Mais concrètement, comment se déroule une vente en viager ? Le plus simplement possible : vous consultez un agent immobilier spécialisé, qui se déplace à votre domicile afin de réaliser une estimation de votre bien. Ensuite, selon vos préférences entre viager libre et viager occupé, vous déterminez les modalités de la vente. Avec le viager occupé, vous conservez le droit d’habiter votre bien immobilier jusqu’à votre décès, tout en percevant une rente mensuelle de la part de votre acquéreur. Si vous optez pour le viager libre, vous pouvez choisir de vous installer ailleurs, par exemple, tout en percevant votre rente mensuelle. Dans ce cas, votre acquéreur prend immédiatement possession des lieux et peut occuper le logement ou le mettre en location.

Deux façons différentes d’envisager le viager, mais une seule question : vendre en viager à 65 ans, est-ce possible ou non ? Votre équipe BM Finance est présente à vos côtés pour vous accompagner dans tous vos projets.

Les avantages et inconvénients de vendre en viager à 65 ans

À 65 ans, vous êtes encore jeune, mais vous avez déjà de nombreux projets. Vous souhaitez profiter pleinement de votre retraite et, surtout, vendre votre bien immobilier en toute sérénité. C’est pourquoi vous avez choisi de vous tourner vers le viager, en considérant naturellement ses nombreux avantages. Certes, il n’existe aucun âge minimum imposé par la loi pour réaliser une vente en viager, mais vendre relativement jeune peut toutefois présenter quelques inconvénients financiers et fiscaux qu’il est essentiel de connaître.

Du côté des avantages, il faut savoir que le versement du capital initial, appelé bouquet, lorsqu’il est prévu dans le contrat, vous permet de bénéficier immédiatement d’une somme d’argent. À cela s’ajoute la rente viagère, qui contribue à renforcer votre sécurité financière. Vous pouvez, selon la formule choisie, continuer à vivre dans votre domicile ou vous installer ailleurs, tout en profitant sereinement de votre nouveau niveau de vie, sans avoir à vous préoccuper des éventuelles questions liées à la transmission de votre bien immobilier. Vous avez choisi votre acquéreur, vous pouvez rester chez vous et vous améliorez votre situation financière : autant d’arguments qui invitent à réfléchir sérieusement à la vente en viager à 65 ans !

Mais évoquons également les inconvénients à connaître. Il faut savoir que le montant de la rente mensuelle, dans le cadre d’une vente viagère, est notamment calculé en fonction de l’espérance de vie du vendeur. À 65 ans, vous avez potentiellement encore de très belles et longues années devant vous. Afin de tenir compte d’une durée de versement potentiellement plus importante, le montant de la rente mensuelle sera généralement moins élevé que pour une vente réalisée à un âge plus avancé, à caractéristiques équivalentes. Attendre quelques années supplémentaires peut donc se révéler financièrement intéressant. Autre point essentiel à considérer : la fiscalité applicable. Lorsque vous commencez à percevoir votre rente viagère entre 60 et 69 ans, seuls 40 % de son montant sont imposables, contre 30 % à partir de 70 ans. Cette proportion est déterminée en fonction de votre âge au moment du premier versement et reste ensuite inchangée. Attendre quelques années supplémentaires peut donc vous permettre de bénéficier de l’abattement fiscal maximal sur les rentes viagères à titre onéreux, soit 70 %, pour seulement 30 % de rente imposable. Vous pouvez rencontrer vos conseillers BM Finance afin d’échanger sur toutes ces questions parfois complexes et d’identifier la solution la plus adaptée à votre situation.

L’accompagnement BM Finance pour votre projet

Les équipes BM Finance peuvent évaluer votre situation et vous conseiller au mieux sur la vente en viager à 65 ans. Une équipe passionnée, disponible et pleinement investie dans votre projet. Alors, vendre en viager à 65 ans, est-ce possible et réellement avantageux ? Demandez conseil à vos agents BM Finance pour obtenir toutes les réponses à vos questions !

Alors, pourquoi et comment vendre en viager à 65 ans ? Maintenant que vous connaissez les principaux avantages et les points de vigilance de cette solution immobilière, venez rencontrer votre équipe BM Finance afin d’étudier votre situation et de concrétiser votre projet dans les meilleures conditions !

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Le viager, le renouveau d’une autre forme de vente

Vous souhaitez mieux comprendre le principe du viager ? Son fonctionnement repose sur un mécanisme particulier. Vous êtes propriétaire de votre maison et souhaitez la vendre tout en conservant, selon les modalités du contrat, la possibilité d’y résider. Une situation différente d’une vente immobilière classique, mais qui correspond précisément au principe du viager occupé.

Dans le cadre d’une vente en viager, l’acquéreur devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique. Le prix peut comprendre un capital initial, appelé bouquet, ainsi qu’une rente viagère versée selon les modalités prévues au contrat. En viager occupé, le vendeur conserve généralement un droit d’usage et d’habitation ou, selon les dispositions convenues, un usufruit, le plus souvent jusqu’à son décès. Cette formule peut lui permettre de continuer à vivre dans son logement tout en bénéficiant d’un complément de revenus. Les conditions d’occupation et les droits de chacun sont définis dans l’acte de vente.

Si le viager peut présenter un intérêt pour le vendeur, il constitue également une possibilité d’acquisition particulière pour l’acheteur. Le paiement du prix s’effectue selon les conditions contractuelles, sans nécessiter systématiquement un emprunt immobilier, même si un financement peut être envisagé. L’acquéreur peut ainsi développer son patrimoine, tout en tenant compte des engagements financiers liés au versement de la rente et des incertitudes propres à ce type d’opération. Une autre approche de la transaction immobilière, à découvrir auprès des conseillers BM Finance en demandant une estimation de viager à Versailles.

Votre estimation sur mesure

Lorsque nous évoquons une estimation immobilière, nous pensons généralement à l’emplacement, à la superficie et à l’état général du logement. Dans le cadre d’une vente en viager, d’autres paramètres interviennent et rendent l’évaluation plus spécifique. Voici les principaux éléments à prendre en considération.

La valeur vénale du bien constitue naturellement un premier critère. Votre conseiller BM Finance peut ainsi procéder à une évaluation immobilière tenant compte des caractéristiques du logement et du marché local. Dans un second temps, les particularités du viager sont examinées. Il convient notamment de déterminer si l’opération concerne un viager libre ou un viager occupé, deux formules dont les modalités de valorisation diffèrent. Dans le cas d’un viager occupé, une décote liée à la valeur du droit d’occupation conservé par le vendeur est généralement prise en compte.

D’autres facteurs interviennent dans le calcul, notamment l’âge du vendeur et les données actuarielles utilisées pour estimer la durée prévisible de versement de la rente. Ces éléments contribuent à déterminer les conditions financières de l’opération, sans permettre de prévoir sa durée réelle. Le montant du bouquet versé à la signature joue également un rôle important : à valeur économique équivalente, un bouquet plus élevé entraîne généralement une diminution de la rente viagère. Une évaluation qui nécessite une analyse attentive des différents paramètres. L’équipe BM Finance vous accompagne dans votre projet d’estimation de viager à Versailles et vous renseigne sur les modalités envisageables.

L’estimation de viager à Versailles par BM Finance

Avec BM Finance, découvrez les particularités du viager et bénéficiez d’un accompagnement adapté à votre projet immobilier. Cette forme de vente présente des caractéristiques spécifiques et peut offrir des possibilités patrimoniales et financières, tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs, selon leur situation personnelle et leurs objectifs. L’équipe vous propose un service d’estimation de viager à Versailles et vous accompagne avec des conseils personnalisés pour mieux comprendre les différentes étapes de votre démarche. Vos conseillers sont à votre écoute pour échanger sur votre projet et répondre à vos interrogations.

Avec BM Finance, découvrez les possibilités offertes par l’estimation de viager à Versailles. Une autre manière d’envisager la vente de votre bien immobilier, tout en conservant, dans le cadre d’un viager occupé, un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit selon les dispositions du contrat. Contactez vos conseillers pour obtenir davantage de renseignements.

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BM Finance, votre expert du viager

En quelques années, l’équipe BM Finance a contribué à remettre sur le devant de la scène une méthode de vente longtemps délaissée par les acheteurs : le viager. Auprès de vos experts, prenez le temps de mieux comprendre son fonctionnement, ses avantages financiers et ses conditions d’accès. En tant que vendeur, faites estimer votre bien immobilier à sa juste valeur et proposez-le en viager libre, pour bénéficier d’une solution adaptée à vos besoins et à votre situation.

Votre équipe vous accompagne dans toutes vos démarches, répond à l’ensemble de vos questions et vous propose une estimation d’une vente en viager libre. Venez vite rencontrer vos conseillers BM Finance !

Le concept du viager en vente libre

Le viager libre est une forme de viager qui se distingue du viager occupé classique. Ici, l’acheteur bénéficie de la libre disposition du bien immobilier dès la signature de l’acte de vente. Nous vous expliquons son fonctionnement.

Dans le cadre d’un viager occupé classique, l’acheteur doit généralement attendre la fin du droit d’occupation du vendeur pour disposer du logement. En revanche, avec le viager libre, il peut l’habiter ou le mettre en location immédiatement. Le principe du paiement d’un bouquet, suivi du versement d’une rente viagère jusqu’au décès du vendeur, reste identique. Toutefois, le prix du bien est généralement plus élevé en l’absence de décote liée à son occupation par le vendeur.

Un concept différent, mais intéressant, aussi bien pour les vendeurs qui ne résident pas dans le logement proposé en viager que pour les acheteurs souhaitant disposer rapidement d’un bien immobilier ou bénéficier d’un éventuel rendement locatif. L’acquéreur peut également revendre le bien en viager libre sans attendre le décès du vendeur, sous réserve de respecter les obligations liées à la rente viagère. À savoir : les charges, les taxes et les réparations du logement sont généralement à la charge de l’acheteur, selon les dispositions prévues dans l’acte de vente, contrairement à certaines situations de viager occupé.

Une solution financière permettant au vendeur d’améliorer son pouvoir d’achat, mais également une autre manière d’accéder à la propriété pour un débirentier. Pour en savoir plus et obtenir l’estimation d’une vente en viager libre, faites confiance à l’équipe BM Finance.

L’estimation d’une vente en viager libre par BM Finance

Lorsque nous parlons d’estimation immobilière pour un bien en viager, nous pensons immédiatement aux critères habituels, comme l’état du logement, sa superficie ou encore son emplacement, tout comme dans le cadre d’une estimation classique. Mais pour une vente en viager libre, d’autres éléments doivent être pris en compte afin de déterminer précisément la valeur du bien et les modalités financières de la transaction.

Les critères propres au bien immobilier, comme son état général, mais également la nature de son occupation future, en viager libre ou occupé, interviennent dans le calcul de l’estimation. Viennent ensuite les critères liés au vendeur : son âge, sa situation juridique, mais également le nombre de têtes prises en compte. En effet, la vente peut concerner une personne seule ou un couple, ce qui influence la durée prévisionnelle de versement de la rente. Le montant du bouquet est également un élément essentiel du calcul : plus le bouquet est élevé, plus la rente viagère est faible, et inversement. Enfin, il faut savoir que la valeur vénale du bien reste déterminée par le marché immobilier, mais que sa valeur économique en viager libre est généralement supérieure à celle retenue pour un viager occupé, en raison de l’absence de droit d’occupation conservé par le vendeur. Une estimation réalisée au plus juste permet ainsi de proposer des conditions de vente cohérentes et attractives.

Un calcul complexe, mais parfaitement maîtrisé par l’équipe BM Finance, présente à vos côtés tout au long de votre processus de vente ou d’achat. Alors, pour l’estimation d’une vente en viager libre, contactez sans plus attendre votre expert !

Pour en savoir plus sur l’estimation d’une vente en viager libre, n’hésitez pas à prendre contact avec l’équipe BM Finance. 

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La mise en viager de votre bien immobilier

Mais comment se passe une vente en viager ? Il s’agit pour un propriétaire de vendre son bien immobilier en contrepartie, généralement, d’un bouquet et d’une rente viagère. Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation ou, selon les modalités prévues au contrat, un usufruit lui permettant de continuer à occuper le bien. Il existe également des ventes en viager libre, dans lesquelles l’acquéreur peut disposer du bien dès la vente.

Du côté de l’acheteur, celui-ci peut verser un capital, appelé bouquet, lors de la signature de la vente, puis une rente au vendeur selon les conditions prévues au contrat. Le calcul de cette rente tient notamment compte de la valeur du bien, de l’âge du vendeur et de son espérance de vie statistique ainsi que, dans le cas d’un viager occupé, de la valeur du droit conservé par celui-ci. Le montant du bouquet, lorsqu’il est prévu, influence également celui de la rente.

Un mode de vente ancien qui suscite aujourd’hui un nouvel intérêt. Vous vous posez des questions et souhaitez savoir s’il est possible de vendre en viager à 60 ans, par exemple ? Alors nous allons vous expliquer.

Vous souhaitez vendre en viager à 60 ans ?

S’il peut être moins courant de vouloir vendre son bien immobilier en viager à 60 ans, cela reste néanmoins possible sur le plan légal. Avant de prendre votre décision, il est cependant important d’en connaître les avantages ainsi que les différentes conséquences financières et patrimoniales.

Du côté des avantages, la vente en viager peut vous permettre, lorsqu’un bouquet est prévu, de percevoir un capital au moment de la vente, puis une rente viagère susceptible de compléter vos revenus. Dans le cas d’un viager occupé, vous pouvez également continuer à vivre dans votre logement selon les droits conservés et les conditions définies dans l’acte de vente. Concernant les charges, travaux et impôts liés au bien, leur répartition entre vendeur et acquéreur dépend notamment des droits conservés et des stipulations prévues au contrat.

Il faut également prendre en considération l’espérance de vie statistique utilisée dans le calcul du viager. En vendant à 60 ans, la durée prévisionnelle de versement de la rente est généralement plus longue que pour un vendeur plus âgé. Toutes choses égales par ailleurs, cela peut conduire à une rente moins élevée. L’âge du vendeur peut également avoir une incidence sur l’attractivité de l’opération pour certains acquéreurs, particulièrement dans le cadre d’un viager occupé.

Concernant le bouquet, son versement n’est pas systématiquement obligatoire et son montant est déterminé dans le cadre de la vente. Lorsqu’un bouquet est prévu, son niveau a une incidence sur le calcul de la rente : plus le capital versé au moment de la vente est important, plus le montant restant à convertir en rente est réduit.

Enfin, au niveau de la fiscalité, seule une fraction de la rente viagère à titre onéreux est soumise à l’impôt sur le revenu. Cette fraction est déterminée en fonction de l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente. Entre 60 et 69 ans, la fraction imposable est de 40 %, ce qui correspond à une fraction non imposable de 60 %. À partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30 %. Des éléments à connaître avant de faire votre choix.

Afin de répondre à vos questions et d’étudier les caractéristiques de votre projet, faites confiance à votre équipe BM Finance, experte du viager dans votre région.

Votre vente en viager avec BM Finance

Alors, vendre ou non son bien en viager à 60 ans ? Vos conseillers BM Finance, spécialistes de la vente en viager, sont présents à vos côtés pour vous accompagner dans votre réflexion et dans les différentes étapes de la mise sur le marché. Des conseils adaptés à votre situation et une connaissance du fonctionnement du viager pour vous permettre d’en comprendre les enjeux avant de prendre votre décision. Âge du vendeur, caractéristiques du bien, bouquet, rente ou encore modalités d’occupation : vos projets de viager sont étudiés avec votre agence BM Finance.

Alors, vendre en viager à 60 ans, bonne idée ou non ? La réponse dépend de votre situation personnelle, patrimoniale et financière ainsi que des caractéristiques de votre bien et de vos objectifs. Votre équipe BM Finance, experte du viager, vous reçoit afin d’échanger avec vous sur votre projet et d’étudier les différentes possibilités envisageables.

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Le viager, une tendance immobilière complètement dans l’air du temps !

Il y a encore quelques décennies, le viager pouvait sembler être une opportunité immobilière risquée, alors qu’il existe pourtant dans notre pays depuis plusieurs siècles. Pourquoi y-a-t-il eu dans le passé un tel désintérêt pour le viager ? Parce que nous vivons de plus en plus vieux ou bien parce que cela peut représenter un investissement financier que nous jugeons inabordable ? Deux raisons qui se révèlent à la fois vraies et fausses, et nous vous expliquons pourquoi. Il est vrai que les personnes âgées vivent de plus en plus longtemps de nos jours, mais il est également vrai qu’il devient de plus en plus compliqué de s’offrir un bien immobilier par le biais d’un circuit classique. Le viager n’est donc pas un choix par défaut : il est, bien au contraire, une décision réfléchie permettant d’ouvrir de nouvelles opportunités financières et immobilières !

En quelques années, chez BM Finance, nous avons remis le viager au goût du jour. Nous avons fait comprendre aux acheteurs qu’il s’agissait d’occasions de devenir propriétaires et, surtout, nous avons convaincu les vendeurs que continuer à vivre dans leur propre logement ne pouvait être que positif. 

Et justement, deux des grands visages de l’humour dans notre pays, Chantal Ladesou et Kev Adams, remettent le viager sur le devant de la scène avec un film où l’on en parle gentiment. Alors, et si le viager était de nouveau sous les projecteurs ?

La maison de nos rêves, le film qui remet la vente en viager sur le devant de la scène

La maison de nos rêves, prévu en salle le 7 octobre, vient ouvertement se moquer de tous les mythes autour du viager et, chez BM Finance, nous adorons ! Lorsqu’un couple de trentenaires vient acheter en viager la maison de Nicolette, il croit avoir trouvé la solution miracle à tous ses problèmes financiers. Hélas, une fois la signature effectuée, la mourante reprend vie et le rêve immobilier se transforme en cauchemar.

Une façon drôle et ironique de se moquer du viager, sans éviter aucun écueil ni aucun ressort comique ! Une manière de présenter le viager à ceux qui ne le connaissaient pas et qui, au lieu de les faire fuir, va peut-être les encourager à venir rencontrer nos équipes afin d’en savoir plus. Oui, le viager est de nouveau sur le devant de la scène, et cela grâce à un film français drôlissime. Qui l’aurait cru ?

Avec BM Finance, vivez le viager dans les meilleures conditions

En véritables passionnés de viager, nous sommes fiers, chez BM Finance, d’avoir su le remettre au goût du jour ces dernières années et d’avoir attiré de plus en plus de vendeurs comme d’acheteurs au sein de notre agence. Nous prenons le temps de vous expliquer les possibles avantages financiers du viager et nous vous proposons une large sélection de biens correspondant à vos critères. Confort, sécurité et sérénité financière, simplicité d’accès et expérience d’achat différente : venez découvrir le viager au sein de notre agence BM Finance. Le cinéma français remet le viager au goût du jour cet automne, et nous lui savons gré de lui offrir ainsi une nouvelle jeunesse.

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Et si vous mettiez votre maison en vente en viager ?

Vous y avez réfléchi depuis de nombreuses années et, voilà, vous êtes prêt à sauter le pas : vous allez mettre votre maison en viager. Mais qu’est-ce que le viager exactement ? Il s’agit tout simplement d’un mode de vente immobilière différent, attractif, simplifié et rassurant aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur.

Un particulier vendeur choisit de mettre son bien immobilier en vente, mais sous certaines conditions : il restera, ou non, usufruitier des lieux jusqu’à son décès, tandis que le particulier acheteur, après avoir versé un capital et une rente mensuelle, deviendra propriétaire du bien, tout en ne prenant possession des lieux qu’au départ du vendeur. Un système qui peut sembler complexe, mais qui permet à de nombreuses personnes âgées de vendre sereinement leur bien, de pouvoir continuer à l’habiter et surtout de s’assurer un niveau de vie financier satisfaisant.

Pour l’acheteur, il s’agit d’un parcours immobilier et transactionnel simplifié, offrant des possibilités d’investissement à des profils parfois peu accompagnés par les banques. Mais, comme dans toute transaction immobilière, il peut arriver que des défauts de paiement surviennent. Dans ce cas, comment protéger le vendeur en viager ? C’est ce que nous allons vous expliquer en détail avec BM Finance, votre expert du viager dans votre région.

Qu’appelons-nous la protection du vendeur en viager ?

Nous sommes ici dans le cadre d’une transaction viagère, mais il s’agit avant tout d’une relation contractuelle et financière. Il peut arriver qu’un acheteur ne puisse plus honorer le paiement de la rente pour de nombreuses raisons personnelles ou professionnelles. Dans ce cas, la sécurité financière du vendeur en viager peut être mise en péril. Chez BM Finance vous est aujourd’hui proposé une solution permettant de sécuriser les revenus du vendeur. Mais comment fonctionne cette garantie dans la pratique ?

Il s’agit d’une garantie de paiement nommée ViagerSecure, conçue pour sécuriser le versement de la rente lorsqu’un impayé intervient et sous certaines conditions prévues par le contrat. En effet, un acheteur peut subir différents aléas de la vie, tels qu’un décès, une perte d’emploi ou encore un divorce, menaçant sa capacité de paiement. Dans ce cas, votre garantie de protection est présente, sous conditions, afin de prendre le relais financier en vous versant votre indemnité de rente mensuelle pendant une durée déterminée. Vous continuez ainsi à percevoir vos revenus malgré les difficultés rencontrées par l’acquéreur.

Bien entendu, les montants et autres conditions sont fixés par un contrat mis en place lors de la signature de votre acte de vente et vous proposant des modalités parfaitement expliquées, sous réserve d’acceptation. Le point fort de ViagerSecure ? Un financement entièrement réalisé par BM Finance, sans aucune cotisation à régler en tant que vendeur. Vous êtes ainsi assuré par votre agence afin de vous offrir toujours plus de confort et de sécurité.

Prenez le temps de venir en savoir plus sur la garantie des paiements en viager auprès de votre équipe. Un service indispensable et précieux, afin de vivre votre projet de viager toujours plus sereinement.

L’expertise BM Finance pour votre projet viager

Votre agence BM Finance a réinventé l’esprit du viager pour vous. Des accompagnements de qualité, des prestations supérieures et des biens immobiliers en accord avec vos attentes. Mais surtout, BM Finance a sélectionné pour vous une solution de protection du vendeur en viager avec l’assurance ViagerSecure. Prenez le temps de venir échanger sur le sujet avec votre équipe d’experts et surtout de découvrir la sélection de biens à votre disposition. Faites confiance à l’expertise et à l’expérience de BM Finance pour tous vos projets viagers.

Vous en savez maintenant un peu plus sur la protection du vendeur en viager. Venez rapidement rencontrer l’un de nos conseillers BM Finance afin d’échanger avec lui sur votre projet de vente en viager. Votre équipe vous reçoit sans plus attendre.

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Le viager, un système de vente simple, mais à sécuriser

La vente en viager repose sur un principe simple : un vendeur cède son bien immobilier à un acquéreur en échange du versement d’une rente viagère pendant toute la durée de sa vie. Cette rente, définie dès la signature de l’acte de vente, constitue pour de nombreux vendeurs un complément de revenus essentiel pour financer leur retraite et préserver leur qualité de vie.

Même si ce mode de vente présente de nombreux avantages, il implique un engagement sur le long terme entre le vendeur et l’acquéreur. Comme dans toute relation contractuelle, certains aléas de la vie peuvent avoir des conséquences sur la capacité de paiement de l’acheteur. C’est pourquoi il est essentiel de prévoir des solutions permettant de sécuriser les revenus du vendeur.

Avec BM Finance cette sécurité fait partie intégrante de l’accompagnement proposé. Au-delà de la vente de votre bien, notre agence vous aide à protéger vos intérêts grâce à une garantie spécialement conçue pour assurer une continuité des versements dans certaines situations prévues au contrat.

Qu’est-ce que la garantie ViagerSecure ?

ViagerSecure est une garantie de paiement des rentes viagères. Son objectif est de protéger le versement de votre rente lorsqu’un impayé intervient à la suite de certains événements de la vie affectant l’acquéreur, tels qu’un décès accidentel, une invalidité totale d’origine accidentelle, une perte d’emploi, une liquidation judiciaire ou encore un divorce.

Dans ces situations, et sous réserve des conditions prévues au contrat, la garantie peut prendre le relais en vous versant directement une indemnité mensuelle pendant une durée déterminée. Vous continuez ainsi à percevoir des revenus malgré les difficultés rencontrées par l’acquéreur.

Autre avantage majeur : cette protection est entièrement financée par BM Finance. En tant que vendeur, vous n’avez aucune cotisation à régler. C’est l’agence qui souscrit et prend en charge cette garantie pour ses clients, témoignant ainsi de son engagement à vous accompagner durablement, bien au-delà de la signature de l’acte de vente.

Comme toute garantie d’assurance, ViagerSecure s’applique sous certaines conditions et dans les limites, franchises et plafonds prévus au contrat. Avant toute adhésion, l’ensemble de la documentation contractuelle vous est remis et expliqué afin que vous puissiez bénéficier d’une information claire et complète.

ViagerSecure est une garantie proposée dans le cadre d’un contrat d’assurance collective souscrit et financé par BM Finance auprès d’un assureur agréé, par l’intermédiaire d’IMMOSECURE, courtier en assurance immatriculé à l’ORIAS sous le n° 25009187 (www.orias.fr). Les conditions, limites et exclusions de la garantie figurent dans la documentation contractuelle remise avant toute adhésion.

Vous connaissez désormais le principe de la garantie de paiement des rentes viagères. Si vous souhaitez être accompagné par une équipe de confiance dans votre projet de vente en viager, venez rencontrer les conseillers de BM Finance, spécialistes du viager.

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Car il existe deux solutions méconnues qui permettent à des milliers de seniors comme Françoise de transformer la valeur de leur logement en revenus immédiats, tout en continuant d’y vivre : le viager et la nue-propriété. Ces dispositifs, encadrés par le Code civil français, connaissent un essor remarquable en 2026. Ils méritent d’être compris, sans tabou ni idée reçue.

Table des matières

• Qu’est-ce que le viager ?
• La nue-propriété expliquée simplement
• Viager vs nue-propriété : quel dispositif pour quel profil ?
• Les avantages concrets pour les seniors
• Les idées reçues démystifiées
• Comment se déroule une vente en viager ?
• Questions Fréquentes
• Chiffres Clés

Qu’est-ce que le viager ?

Le viager est une forme de vente immobilière encadrée par les articles 1968 à 1983 du Code civil. Son principe est simple : vous vendez votre bien à un acheteur (le débirentier), qui vous verse en échange une somme immédiate appelée bouquet, puis une rente viagère mensuelle jusqu’à la fin de votre vie. Vous, le vendeur, devenez le crédirentier.

Le viager occupé : rester chez soi, la formule préférée des seniors

Le viager occupé est de loin la formule la plus répandue : 83 % des ventes en viager sont des biens occupés, ce qui confirme que la motivation principale des propriétaires est de continuer à vivre chez eux. Dans ce cas, vous conservez un droit d’usage et d’habitation (DUH) jusqu’à votre décès. En contrepartie, l’acheteur bénéficie d’une décote sur le prix d’achat.

Exemple concret : Pour un bien valant 400 000 €, un vendeur de 75 ans en viager occupé pourrait percevoir un bouquet de 60 000 € à la signature, puis une rente mensuelle d’environ 1 100 €. Un complément de revenus significatif et immédiat.

Le viager libre : partir, mais percevoir davantage

Dans le viager libre, vous quittez votre logement dès la signature. L’acheteur en dispose immédiatement. En échange, le prix de vente est supérieur de 25 à 50 % à celui d’un viager occupé, et la rente est donc plus élevée. Cette option convient aux personnes qui envisagent déjà un déménagement (résidence seniors, rapprochement familial…).

Les trois composantes financières du viager

554 € – Rente viagère mensuelle moyenne en France

Bon à savoir : La rente est indexée chaque année sur l’indice du coût de la construction, ce qui la protège de l’inflation. Elle est garantie par une hypothèque légale inscrite par le notaire sur le bien, vous protégeant en cas de défaut de paiement de l’acheteur.

La nue-propriété expliquée simplement

La nue-propriété repose sur un principe juridique ancien, issu du droit romain et codifié dans le Code civil napoléonien de 1804 : le démembrement de propriété. Concrètement, la pleine propriété d’un bien est scindée en deux droits distincts :

• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (vous le conservez)
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien, sans en avoir l’usage immédiat (vous la vendez)

Comment ça fonctionne pour un senior vendeur ?

En tant que senior propriétaire, vous vendez la nue-propriété de votre logement à un investisseur, tout en conservant l’usufruit viager. Cela signifie concrètement que vous continuez à habiter votre logement jusqu’à la fin de votre vie, exactement comme avant. À terme, au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans frais supplémentaires.

La décote : un avantage fiscal codifié par la loi

La valeur de la nue-propriété est déterminée par un barème fiscal légal qui tient compte de l’âge du vendeur :

Ainsi, un senior de 72 ans propriétaire d’un appartement valant 300 000 € peut vendre la nue-propriété pour environ 180 000 € (60 % de la valeur), encaisser ce capital immédiatement, et continuer à vivre chez lui comme si de rien n’était.

« La nue-propriété conjugue investissement immobilier, réduction de l’IFI et optimisation de la transmission de patrimoine »
— K&P Finance

Viager vs nue-propriété : quel dispositif pour quel profil ?

Ces deux solutions partagent le même avantage fondamental : rester chez soi tout en monétisant son patrimoine. Mais elles ne correspondent pas aux mêmes besoins ni aux mêmes situations familiales.

Critère	Viager occupé	Nue-propriété
Revenus	Rente mensuelle à vie + bouquet	Capital unique versé en une fois
Maintien à domicile	Oui, jusqu’au décès	Oui, jusqu’au décès
Transmission aux héritiers	Aucune valeur à transmettre	Possible (donation de la nue-propriété)
Charges	Partagées (selon acte)	Usufruitier supporte les charges courantes
Fiscalité	Rente partiellement imposable (abattement selon âge)	Capital exonéré si résidence principale
Profil idéal	Senior souhaitant un complément mensuel régulier	Senior souhaitant un capital important ou préparer sa succession
Complexité	Modérée (calcul actuariel)	Simple (barème légal)

En résumé : si vous avez besoin d’un revenu mensuel supplémentaire pour améliorer votre quotidien, le viager est fait pour vous. Si vous souhaitez un capital immédiat pour financer des travaux, aider vos enfants ou anticiper votre dépendance, la nue-propriété est souvent plus adaptée.

Les avantages concrets pour les seniors

1. rester chez soi : la priorité numéro un

Selon l’INSEE, près de 19 millions de Français ont plus de 60 ans, soit près de 30 % de la population, et près des trois quarts d’entre eux sont propriétaires de leur logement. Une grande majorité souhaite vieillir chez elle. Le viager occupé et la nue-propriété sont les deux seuls dispositifs immobiliers qui permettent de monétiser son bien sans le quitter.

2. une fiscalité particulièrement avantageuse

C’est l’un des atouts les plus méconnus du viager. Lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur, il n’a aucun impôt à payer sur la plus-value. La loi exonère ce type de vente, qu’elle soit classique ou en viager.

Concernant la rente mensuelle, la rente viagère est imposable, mais bénéficie d’un abattement fiscal selon l’âge du vendeur au moment de la vente : 40 % pour les vendeurs âgés de 60 à 69 ans, et seulement 30 % de la rente est imposable pour les vendeurs de 70 ans et plus — ce qui signifie un abattement de 70 % pour les plus de 70 ans. C’est un avantage fiscal considérable.

3. libération des charges de propriété

En plus des avantages fiscaux sur la rente et le bouquet, le crédirentier est libéré de plusieurs charges et taxes liées à la propriété : la taxe foncière, les charges de copropriété liées au propriétaire, et les dépenses de gros travaux. Fini les mauvaises surprises liées à la toiture ou à la chaudière !

4. une sérénité financière et psychologique

Percevoir une rente garantie à vie, c’est la certitude de ne jamais manquer de revenus, quelle que soit la durée de votre vie. Le viager occupé constitue pour de nombreux seniors vendeurs la possibilité de demeurer à domicile, dans leur cadre de vie, avec leurs habitudes et leur cercle social, tout en percevant un complément de revenus jusqu’à leur décès, avec une revalorisation périodique.

70 % – Abattement fiscal sur la rente viagère pour les 70 ans et plus

Les idées reçues démystifiées

« le viager, c’est parier sur la mort »

C’est l’idée reçue la plus tenace. En réalité, le viager est d’abord une solution patrimoniale pour le vendeur, pas un pari morbide. Le cadre légal est strict : si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, l’événement est considéré comme prévisible et la vente n’est pas valable. Le notaire s’assure que l’aléa est bien réel et que la transaction est équitable pour les deux parties.

« je vais perdre mon logement dès la signature »

Absolument pas. Dans un viager occupé ou lors d’une vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit, vous restez chez vous jusqu’à la fin de votre vie. Ce droit est inscrit dans l’acte notarié et ne peut être remis en cause par l’acheteur. Le notaire prend d’ailleurs une hypothèque appelée « hypothèque légale du vendeur » sur le bien vendu, ce qui permet à ce dernier de récupérer son bien en cas de non-paiement de la rente par l’acheteur.

« c’est trop compliqué pour moi »

Le viager et la nue-propriété sont des actes notariés parfaitement codifiés. Votre notaire vous accompagne à chaque étape, explique les calculs, et protège vos intérêts. Des agences spécialisées existent dans toute la France pour vous guider gratuitement lors d’une première consultation.

« mes enfants vont hériter de moins »

C’est une préoccupation légitime. Mais considérez ceci : en percevant une rente confortable, vous n’aurez pas à solliciter vos proches financièrement. Et dans le cas de la nue-propriété, il est tout à fait possible de donner la nue-propriété à vos enfants tout en conservant l’usufruit — une stratégie de transmission optimisée fiscalement.

Comment se déroule une vente en viager ?

La procédure est claire, sécurisée et entièrement encadrée par la loi. Voici les étapes clés :

Étape 1 — l’estimation du bien et le calcul de la rente

Un expert ou une agence spécialisée évalue la valeur vénale de votre bien (prix du marché libre). Sur cette base, et en tenant compte de votre âge et des tables de mortalité INSEE, on calcule le montant du bouquet et de la rente mensuelle.

Étape 2 — la rencontre avec un notaire

Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, un acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire. C’est lui qui garantit la légalité de la transaction, la protection de vos droits, et l’inscription de l’hypothèque légale.

Étape 3 — la signature du compromis de vente

Un compromis est signé, précisant les conditions : montant du bouquet, montant de la rente, indexation annuelle, répartition des charges et travaux, et modalités du droit d’usage et d’habitation.

Étape 4 — la signature de l’acte authentique

Environ 2 à 3 mois après le compromis, l’acte définitif est signé chez le notaire. Dès que la vente est signée chez le notaire, le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur qui n’en aura plus la charge totale. Le bouquet vous est versé le jour même.

Étape 5 — perception de la rente à vie

Dès le mois suivant la signature, vous percevez votre rente mensuelle. Elle est révisée chaque année selon l’indice prévu à l’acte, pour maintenir votre pouvoir d’achat.

Vous souhaitez savoir combien vous pourriez percevoir ? Contactez notre équipe pour une estimation gratuite, confidentielle et sans engagement. Nous vous accompagnons de A à Z, avec toute la bienveillance que ce projet mérite.

« Le viager est un marché en forte croissance, en progression de 20 % depuis 2020, redistribuant 1,1 milliard d’euros chaque année à plus de 80 000 retraités »
— Junot Immobilier

Questions fréquentes (FAQ)

Comment fonctionne le viager en pratique ?

Le viager est une vente immobilière par laquelle l’acheteur verse au vendeur un capital initial (le bouquet, généralement 20 à 30 % de la valeur du bien) puis une rente mensuelle jusqu’au décès du vendeur. Dans un viager occupé — la formule la plus courante — le vendeur conserve son droit d’habitation et reste chez lui jusqu’à la fin de sa vie. L’acte est obligatoirement signé devant notaire, qui protège les deux parties.

Quelle est la différence entre le viager et la nue-propriété ?

Le viager génère des revenus réguliers (rente mensuelle à vie) en échange de la vente du bien avec maintien à domicile. La nue-propriété, elle, permet de percevoir un capital unique en vendant les droits de propriété tout en conservant l’usufruit (le droit d’habiter le bien). Le choix dépend de vos besoins : revenu mensuel régulier ou capital immédiat.

Le viager est-il imposable ?

Oui, mais très avantageusement. La plus-value sur la résidence principale est totalement exonérée. La rente mensuelle bénéficie d’un abattement fiscal progressif selon l’âge : pour un vendeur de plus de 70 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables, soit un abattement de 70 %. C’est l’une des niches fiscales les plus favorables aux retraités.

Que se passe-t-il si l’acheteur arrête de payer la rente ?

Vous êtes protégé par la loi. Le notaire inscrit une hypothèque légale du vendeur sur le bien au moment de la vente. En cas de défaut de paiement, vous pouvez faire résilier la vente et récupérer votre bien, en conservant les sommes déjà perçues. C’est une protection forte, souvent méconnue des vendeurs.

À partir de quel âge peut-on vendre en viager ?

Il n’y a pas d’âge minimum légal, mais en pratique, le viager est surtout intéressant à partir de 65-70 ans. Plus vous êtes âgé au moment de la vente, plus la rente mensuelle sera élevée (car l’espérance de vie statistique est plus courte) et plus l’abattement fiscal sur la rente sera important. C’est donc une solution qui gagne en attractivité avec l’âge.

Chiffres clés

6 000 transactions en viager et nue-propriété réalisées chaque année en France, en progression de +20 % depuis 2020 (Source : Junot Immobilier / Univers Viager 2026)

80 000 retraités perçoivent aujourd’hui un revenu grâce au viager ou à la nue-propriété, pour un volume global de 1,1 milliard d’euros redistribués chaque année (Source : Junot Immobilier 2026)

83 % des ventes en viager sont des viagers occupés — la preuve que rester chez soi est la priorité absolue des seniors vendeurs (Source : Univers Viager 2026)

70 % d’abattement fiscal sur la rente viagère pour les vendeurs de plus de 70 ans (Source : Code général des impôts / Service-Public.fr)

22 % – Part des plus de 65 ans dans la population française

Conclusion : votre patrimoine peut travailler pour vous, sans que vous ayez à partir

Françoise, notre retraitée lyonnaise du début de cet article, a finalement opté pour un viager occupé. Aujourd’hui, elle perçoit 950 € de rente mensuelle en plus de sa retraite, n’a plus à se soucier de la taxe foncière ni des gros travaux, et continue de cultiver son jardin avec ses petits-enfants le week-end. Elle n’a pas quitté sa maison. Elle l’a simplement fait travailler pour elle.

Le viager et la nue-propriété ne sont pas des solutions de dernier recours. Ce sont des outils patrimoniaux modernes, encadrés par la loi, accompagnés par des notaires, et de plus en plus choisis par des seniors lucides et bien conseillés. En 2026, avec la pression croissante sur les retraites et le vieillissement démographique, ces dispositifs représentent une réponse concrète, humaine et digne à la question de la qualité de vie après 65 ans.

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez savoir ce à quoi vous pourriez prétendre ? Ne laissez pas cette question sans réponse. Prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers spécialisés pour une étude personnalisée, gratuite et confidentielle. Parce que bien vieillir chez soi, c’est possible — et vous le méritez.

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BM Finance est heureux de vous présenter une opportunité patrimoniale rare : investir dans un appartement parisien en nue-propriété à partir de seulement 10 000 €.

Grâce à notre nouveau Club Deal immobilier, vous pouvez accéder à un bien de prestige situé dans l’un des secteurs les plus recherchés de Paris, sans avoir à mobiliser plusieurs centaines de milliers d’euros.

Un appartement parisien idéalement situé

L’opération concerne un superbe appartement entièrement rénové par architecte, situé au dernier étage avec ascenseur, dans un quartier particulièrement prisé de l’Est parisien.

À proximité immédiate de la Gare de Lyon, du marché d’Aligre et du quartier Faidherbe, ce secteur bénéficie d’une forte attractivité résidentielle et d’un excellent potentiel de valorisation à long terme.

Les chiffres clés de l’opération

Valeur du bien : 631 200 € soit 10 350€/m2

Appartement entièrement rénové par architecte

Dernier étage avec ascenseur

Décote immédiate de 50 % sur la valeur du bien

Rentabilité projetée de 6 % par an sur 15 ans

Possibilité d’investir à partir de 10 000 €

Aucune gestion locative

Mutualisation du risque grâce au Club Deal

Pourquoi investir en nue-propriété ?

L’investissement en nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier avec une décote importante tout en laissant l’usufruit au vendeur pendant une durée déterminée par son espérance de vie.

Pendant cette période :

• Aucun locataire à gérer
• Aucun risque d’impayé
• Aucune contrainte de gestion locative
• Aucun souci de vacance locative

À l’extinction de l’usufruit, l’investisseur récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires.

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Comment participer ?

Le nombre d’investisseurs est volontairement limité afin de préserver la qualité de l’opération.

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Nous reviendrons vers vous dans les meilleurs délais afin de vous présenter l’opération en détail et répondre à l’ensemble de vos questions.

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Cette situation, des centaines de milliers de seniors français la vivent chaque jour. La bonne nouvelle ? Il existe des solutions juridiques éprouvées, encadrées par la loi, qui permettent de transformer ce patrimoine « dormant » en revenus réels — sans quitter son logement. Le viager et la nue-propriété sont ces solutions. Ce guide vous explique tout, simplement et honnêtement.

Table des matières

• Qu’est-ce que le viager ?
• La nue-propriété expliquée simplement
• Viager vs nue-propriété : quel profil pour quelle solution ?
• Les avantages concrets pour les seniors
• Les idées reçues démystifiées
• Comment se déroule une vente en viager ?
• Questions Fréquentes
• Chiffres Clés

Qu’est-ce que le viager ?

Le viager est un contrat de vente immobilière encadré par les articles 1968 à 1983 du Code civil. Le principe est à la fois simple et ingénieux : vous vendez votre bien à un acheteur (appelé le débirentier), qui vous verse en échange une somme initiale — le bouquet — puis une rente mensuelle à vie, jusqu’à votre décès.

Vous restez protégé par la loi : en cas de non-paiement de la rente pendant plus de deux ans, vous pouvez demander la résolution du contrat devant les tribunaux.

Le viager occupé : rester chez soi, l’essentiel

C’est de loin la formule la plus répandue. Le viager occupé représente 90 % des ventes de viagers en France. Dans ce cas, vous conservez un droit d’usage et d’habitation (DUH) sur votre logement jusqu’à la fin de votre vie. L’acheteur devient propriétaire sur le papier, mais ne peut pas occuper ni louer le bien tant que vous y vivez.

Le viager occupé constitue pour de nombreux seniors vendeurs la possibilité de demeurer à domicile, dans leur cadre de vie, avec leurs habitudes et leur cercle social, tout en percevant un complément de revenus jusqu’à leur décès, avec une revalorisation périodique.

Le viager libre : partir pour mieux percevoir

Dans le viager libre, vous quittez votre logement dès la vente. En contrepartie, le vendeur bénéficie d’un prix bien supérieur (de 25 à 50 %) à celui d’un viager occupé et perçoit une rente plus élevée. Cette formule convient aux seniors qui souhaitent rejoindre une résidence services ou un établissement médicalisé.

Le bouquet et la rente : comment ça se calcule ?

• Le bouquet : capital versé comptant à la signature chez le notaire, généralement entre 20 et 40 % de la valeur du bien.
• La rente viagère : versement mensuel ou trimestriel, indexé chaque année sur l’inflation (indice du coût de la construction).

Pour un bien évalué à 300 000 € en valeur libre, un vendeur de 75 ans peut toucher environ 55 800 € de bouquet au comptant, puis 1 150 € de rente mensuelle indexée jusqu’à son décès. Si le vendeur vit encore 15 ans après la signature, il aura touché au total 262 800 €.

554 € / mois (bouquet moyen : 58 431 €) – Viager occupé — rente mensuelle moyenne en France

La nue-propriété expliquée simplement

La nue-propriété repose sur un mécanisme juridique appelé le démembrement de propriété. L’idée est de séparer les deux composantes d’un bien immobilier :

• L’usufruit : le droit d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers. Vous le conservez.
• La nue-propriété : le « squelette » juridique du bien. Vous la vendez à un acheteur.

La pleine propriété = nue-propriété (droit de posséder) + usufruit (droit d’usage et revenus).

Comment ça fonctionne concrètement ?

Vous vendez la nue-propriété de votre appartement à un investisseur, tout en conservant l’usufruit votre vie durant (on parle alors de nue-propriété viagère). Vous continuez à vivre chez vous exactement comme avant. L’acheteur ne peut rien faire du bien tant que vous êtes en vie. À votre décès, il récupère automatiquement la pleine propriété.

En échange, vous recevez un capital unique et immédiat, sans rente mensuelle. La décote appliquée au prix de vente dépend de votre âge, conformément au barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts :

Un parent de 60 ans ne paie des droits que sur la moitié de la valeur du bien (barème article 669 CGI inchangé en 2026).

Source : Barème article 669 CGI — 2026

La nue-propriété viagère est donc particulièrement avantageuse pour les seniors plus âgés : plus vous avancez en âge, plus la nue-propriété représente une part élevée de la valeur totale, et donc plus le capital que vous percevez est important.

70 % de la pleine propriété – Nue-propriété — valeur fiscale à 75 ans

Viager vs nue-propriété : quel profil pour quelle solution ?

Ces deux dispositifs s’adressent à des besoins différents. Voici un tableau comparatif pour y voir clair :

Critère	Viager occupé	Nue-propriété viagère
Revenus	Rente mensuelle à vie + bouquet	Capital unique à la vente
Maintien à domicile	Oui, jusqu’au décès	Oui, jusqu’au décès
Fiscalité de la rente	Abattement de 70 % après 69 ans	Pas de rente (capital soumis à plus-value)
Charges courantes	À votre charge (eau, électricité…)	À votre charge (usufruitier)
Gros travaux	À la charge de l’acheteur	Partagés selon les cas
Idéal pour	Besoin de revenus réguliers	Besoin de capital immédiat
Profil type	Retraité avec petite pension	Senior souhaitant financer dépendance/donation
Complexité	Modérée (notaire + spécialiste viager)	Modérée (notaire)
Cadre légal	Articles 1968-1983 Code civil	Article 669 CGI + Code civil

En résumé : si vous avez besoin d’un complément de retraite mensuel régulier, le viager occupé est votre meilleure option. Si vous souhaitez recevoir un capital important d’un seul coup — pour financer une aide à domicile, aider vos enfants ou anticiper votre succession — la nue-propriété viagère est souvent plus adaptée.

Les avantages concrets pour les seniors

1. rester chez vous : la priorité absolue

Dans les deux cas, vous ne bougez pas. Votre quartier, vos habitudes, vos proches restent les mêmes. Le viager occupé est une solution de plus en plus choisie par les seniors souhaitant bien vieillir à domicile tout en valorisant leur patrimoine.

2. un complément de retraite garanti à vie

La rente viagère est irrévocable et indexée sur l’inflation. Elle ne dépend pas des marchés financiers, des taux d’intérêt ou des aléas boursiers. C’est une certitude, mois après mois.

3. une fiscalité très avantageuse

La part imposable de la rente viagère est variable selon l’âge du crédirentier au premier versement : si le vendeur a plus de 69 ans, seulement 30 % de la rente sera imposable. Concrètement, pour une rente de 1 000 € par mois, seuls 300 € entrent dans le calcul de l’impôt sur le revenu. C’est une fiscalité particulièrement douce.

70 % d’abattement – Abattement fiscal sur la rente viagère après 69 ans

4. anticiper sa succession et alléger ses héritiers

La vente en viager vous offre la possibilité d’utiliser le capital perçu pour réaliser des donations de votre vivant, ce qui permet de transmettre une partie de votre patrimoine tout en réduisant les frais de succession.

5. plus de soucis de gros travaux

En viager occupé, c’est l’acheteur qui assume les grosses réparations (toiture, façade, chaudière…). Vous n’avez plus à vous soucier de ces dépenses imprévues qui peuvent peser lourd sur un budget de retraité.

Les idées reçues démystifiées

« le viager, c’est parier sur la mort de quelqu’un »

C’est l’idée reçue la plus tenace — et la plus fausse. Encadré, modernisé et porteur d’une réelle utilité sociale, le viager apparaît aujourd’hui comme une solution à la fois humaine, souple et patrimoniale, répondant aux défis du vieillissement, de la baisse du pouvoir d’achat et des tensions immobilières.

Pour le vendeur, il n’y a aucun « pari » : vous touchez votre rente quoi qu’il arrive, et plus vous vivez longtemps, plus vous percevez. C’est même l’inverse d’un pari : c’est une protection contre la longévité.

« je vais perdre mon logement »

Non. En viager occupé, vous conservez légalement le droit d’usage et d’habitation jusqu’à votre décès. Ce droit est inscrit dans l’acte notarié et ne peut pas être retiré. L’acheteur ne peut pas vous expulser ni vous contraindre à partir.

« c’est trop compliqué pour moi »

La vente en viager suit un processus clair, accompagné par des professionnels (agent spécialisé + notaire). Vous n’avez aucune démarche administrative complexe à gérer seul. Tout est expliqué, validé et sécurisé à chaque étape.

« mes enfants vont s’y opposer »

C’est votre bien, c’est votre décision. La loi française vous protège dans ce choix. Cela dit, il est toujours préférable d’en parler ouvertement à vos proches. La plupart des familles, une fois bien informées, comprennent et soutiennent cette démarche — surtout quand elle leur évite d’avoir à aider financièrement leurs parents.

« le marché du viager est marginal, peu sérieux »

Le marché du viager pèse environ 8 000 transactions par an en France selon les chiffres ASPIM 2025 — un volume qui a doublé en 10 ans. C’est un marché structuré, avec des agences spécialisées, des notaires formés et un cadre légal solide.

Comment se déroule une vente en viager ?

Voici les étapes clés d’une vente en viager, de la première réflexion à la signature finale :

Étape 1 — évaluation du bien et simulation personnalisée

Un expert spécialisé visite votre bien et réalise une estimation de sa valeur vénale. Il calcule ensuite, en tenant compte de votre âge et de votre espérance de vie (tables de mortalité INSEE), le montant du bouquet et de la rente qui vous correspond.

Étape 2 — recherche de l’acquéreur

L’agence spécialisée met votre bien sur le marché auprès d’investisseurs qualifiés. Le viager offre de meilleures commissions (8 à 10 % du prix total) et des transactions plus axées sur le conseil et l’accompagnement.

Étape 3 — signature du compromis de vente

Un avant-contrat est signé, précisant toutes les modalités : montant du bouquet, montant de la rente, indexation, répartition des charges et des travaux.

Étape 4 — passage chez le notaire

Toute vente immobilière doit être authentifiée par un notaire — c’est une obligation légale. Le notaire rédige l’acte définitif, vérifie la conformité juridique, calcule les droits et met en place les garanties de paiement. Chaque partie peut avoir son propre notaire, sans frais supplémentaires.

Étape 5 — versement du bouquet et début de la rente

À partir de ce moment, l’acheteur devient propriétaire, même si le vendeur continue à vivre dans le logement. Le bouquet est versé et la rente débute selon les modalités prévues.

Étape 6 — suivi et garanties

Le notaire assure l’enregistrement de l’acte, la publication foncière et la mise en place des garanties en cas d’impayés. En cas de litige, il reste votre référence juridique.

Prêt à explorer cette option ? Contactez une agence spécialisée en viager pour obtenir une simulation gratuite et personnalisée. Un conseiller dédié vous accompagnera à chaque étape, avec la patience et l’écoute que vous méritez.

Questions fréquentes (FAQ)

Comment fonctionne le viager en pratique ?

Le viager est une vente immobilière dans laquelle l’acheteur verse au vendeur un capital initial (le bouquet) puis une rente mensuelle à vie. En viager occupé — la formule la plus courante — le vendeur continue à vivre dans son logement jusqu’à son décès. Le contrat est signé devant notaire et encadré par les articles 1968 à 1983 du Code civil.

Quelle est la différence entre le viager et la nue-propriété ?

Le viager implique le versement d’une rente mensuelle à vie en échange de la vente du bien. La nue-propriété viagère, elle, génère un capital unique versé au moment de la vente, sans rente. Dans les deux cas, le vendeur conserve le droit d’habiter son logement jusqu’à son décès. Le choix dépend de votre besoin : revenus réguliers (viager) ou capital immédiat (nue-propriété).

Quels sont les avantages du viager occupé pour un senior ?

Le viager occupé permet de rester chez soi, de percevoir un complément de retraite mensuel garanti à vie, de bénéficier d’une fiscalité avantageuse (70 % d’abattement sur la rente après 69 ans), de ne plus supporter les gros travaux, et d’anticiper sa succession. C’est une solution globale pour sécuriser sa fin de vie à domicile.

La rente viagère est-elle imposable ?

Oui, mais très partiellement. Pour un vendeur de plus de 69 ans, seuls 30 % du montant de la rente sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les 70 % restants sont totalement exonérés. C’est l’un des avantages fiscaux les plus significatifs du viager pour les retraités.

Peut-on vendre en viager si on a des enfants ?

Oui, tout à fait. Votre logement vous appartient et vous êtes libre d’en disposer. La vente en viager ne nécessite pas l’accord de vos héritiers, sauf dans des cas très spécifiques (indivision, etc.). Il est toutefois conseillé d’en informer vos proches et de consulter un notaire pour anticiper les éventuelles questions successorales.

Chiffres clés

8 000 ventes en viager par an en France, un volume qui a doublé en 10 ans (Source : ASPIM 2025)

70 % d’abattement fiscal sur la rente viagère pour les vendeurs de plus de 69 ans (Source : Code général des impôts 2026)

90 % des ventes viagères sont des viagers occupés — le vendeur reste chez lui (Source : Office du Viager 2026)

22 % de la population française a plus de 65 ans aujourd’hui, une part en constante augmentation (Source : INSEE 2026)

Conclusion : votre patrimoine, votre sérénité

Vendre en viager ou céder la nue-propriété de son logement, ce n’est pas renoncer à quelque chose. C’est choisir activement de transformer des murs en liberté, en sécurité, en sérénité. C’est décider que vos dernières décennies seront confortables, dignes et apaisées — chez vous, entouré de ce que vous aimez.

Ces dispositifs, encadrés par la loi française, accompagnés par des notaires et des professionnels spécialisés, sont accessibles à tous les propriétaires seniors. Ils ne sont ni réservés aux plus riches, ni réservés aux plus démunis. Ils sont faits pour les gens comme Monique — et peut-être comme vous.

La première étape ? Une simple conversation. Avec un spécialiste, avec votre notaire, avec vos proches. Sans engagement, sans pression. Juste pour savoir ce qui est possible.

Contactez notre équipe dès aujourd’hui pour une estimation gratuite et confidentielle de votre bien. Nous sommes là pour répondre à toutes vos questions, à votre rythme.

«  »Le viager s’impose comme une solution à la fois humaine, souple et patrimoniale, répondant aux défis du vieillissement » »
— Seniors-Mag

L’article Vendre en viager ou en nue-propriété : le guide complet pour les seniors qui veulent rester chez eux est apparu en premier sur Georges Mabille Viager - Groupe BM Finance.

Ce que Geneviève ne sait pas encore, c’est qu’il existe deux solutions juridiques, encadrées par la loi et validées par un notaire, qui lui permettraient de monétiser son patrimoine immobilier tout en restant chez elle : le viager et la nue-propriété. Deux dispositifs méconnus, parfois mal compris, mais qui représentent aujourd’hui une véritable bouée de sauvetage financière pour des milliers de seniors propriétaires en France.

Table des matières

• Qu’est-ce que le viager ?
• La nue-propriété expliquée simplement
• Viager vs Nue-Propriété : quel dispositif pour quel profil ?
• Les avantages concrets pour les seniors
• Les idées reçues démystifiées
• Comment se déroule une vente en viager ?
• Questions Fréquentes (FAQ)
• Chiffres Clés

Qu’est-ce que le viager ?

Comment fonctionne le viager ? C’est la question que se posent de nombreux seniors et leurs proches. La réponse est plus simple qu’il n’y paraît.

Le viager est un contrat de vente immobilière encadré par les articles 1968 à 1983 du Code civil. Le vendeur — appelé le crédirentier — cède son bien à un acheteur (débirentier) en échange de deux éléments financiers :

• Le bouquet : une somme versée comptant le jour de la signature chez le notaire. Il représente généralement 20 à 40 % de la valeur du bien.
• La rente viagère : un revenu mensuel, trimestriel ou annuel, versé par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur, quelle que soit la durée.

Le viager occupé : rester chez soi

C’est la formule la plus répandue et la plus rassurante pour les seniors. Dans le viager occupé, le vendeur conserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) : il continue de vivre dans son logement jusqu’à la fin de sa vie. La propriété juridique est transférée à l’acheteur, mais le toit reste le vôtre.

En contrepartie de ce droit d’occupation, la valeur du bien est décotée de 25 à 45 %, ce qui rend l’opération attractive pour l’acheteur. Selon le Baromètre Univers Viager 2025, 83 % des ventes en viager concernent des biens occupés, les vendeurs conservant l’usage de leur logement.

Le viager libre

Dans le viager libre, le vendeur quitte le logement dès la signature. L’acheteur peut l’occuper ou le louer immédiatement. Le bouquet et la rente sont plus élevés en contrepartie. Cette formule convient aux propriétaires qui souhaitent, par exemple, intégrer une résidence senior ou rejoindre leur famille.

La rente viagère : un revenu garanti à vie

C’est la force du viager : la rente est versée à vie, sans exception. Même si le vendeur vit jusqu’à 100 ans, l’acheteur continue de payer. C’est ce caractère aléatoire qui donne au viager sa nature juridique particulière — et toute sa valeur pour le senior.

Exemple concret : Pour un bien estimé à 300 000 € à Lyon, un viager occupé avec une propriétaire de 75 ans pourrait générer un bouquet de 60 000 € et une rente mensuelle de 900 € à 1 100 €, en complément de la retraite.

5 500 transactions en 2025 pour 1,5 milliard d’euros – Marché du viager en France

La nue-propriété expliquée simplement

La différence entre viager et nue-propriété commence ici. La nue-propriété repose sur un mécanisme juridique différent : le démembrement de propriété.

Qu’est-ce que le démembrement ?

La pleine propriété d’un bien se compose de trois droits :

• L’usus : le droit d’habiter le bien
• Le fructus : le droit d’en percevoir les revenus (loyers)
• L’abusus : le droit de le vendre ou de le transmettre

Le démembrement consiste à séparer ces droits en deux :

Comment fonctionne la vente en nue-propriété pour un senior ?

Le senior vend la nue-propriété à un investisseur tout en conservant l’usufruit — c’est-à-dire le droit d’habiter son logement ou d’en percevoir les loyers. En échange, il perçoit un capital unique et immédiat, généralement entre 50 et 70 % de la valeur du bien.

Au décès de l’usufruitier (le senior), l’acheteur récupère automatiquement la pleine propriété, sans frais supplémentaires.

Selon le barème fiscal de l’article 669 du Code Général des Impôts, la valeur de la nue-propriété est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier. À 70 ans, par exemple, l’usufruit représente 40 % de la valeur du bien et la nue-propriété 60 %.

Différence clé avec le viager : la nue-propriété génère un capital en une seule fois (pas de rente mensuelle), ce qui convient aux seniors souhaitant une somme importante pour un projet précis : aider leurs enfants, financer des travaux d’adaptation, ou constituer une épargne de précaution.

70% de la valeur du bien (usufruit = 30%) – Valeur nue-propriété à 75 ans

Viager vs nue-propriété : quel dispositif pour quel profil ?

La question que tout senior devrait se poser : viager ou nue-propriété, quelle solution me correspond ? Voici un tableau comparatif pour y voir clair.

Critère	Viager Occupé	Nue-Propriété
Revenus perçus	Bouquet + rente mensuelle à vie	Capital unique versé comptant
Maintien à domicile	Oui, jusqu’au décès	Oui, via l’usufruit conservé
Montant perçu	Bouquet 20-40 % + rente	50 à 70 % de la valeur du bien
Fiscalité	Rente partiellement imposable (abattement 70 % à 70 ans+)	Exonération totale sur résidence principale
Idéal pour	Besoin de revenus réguliers	Besoin d’un capital ponctuel
Transmission	Complexe à anticiper	Facilite la succession
Profil type	Senior avec petite retraite, 70-85 ans	Senior souhaitant transmettre ou investir
Risque	Rente indexée (protection inflation)	Aucun risque de non-paiement
Charges	Petites réparations à la charge du vendeur	Charges courantes à la charge de l’usufruitier

Conseil d’expert : Les deux dispositifs ne sont pas exclusifs. Certains seniors combinent une vente en nue-propriété (pour le capital) avec d’autres placements de la somme reçue (pour générer des revenus). Un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire peut vous aider à trouver la meilleure combinaison.

Les avantages concrets pour les seniors

1. le maintien dans son logement : la priorité absolue

Cette répartition — avec plus de 80 % de ventes en viager occupé — « traduit une attente forte : vieillir à domicile tout en mobilisant son patrimoine immobilier comme ressource. » Rester dans son quartier, près de ses amis, de son médecin, de ses habitudes : c’est ce que permettent le viager occupé et la nue-propriété avec réserve d’usufruit.

2. une fiscalité particulièrement avantageuse

C’est l’un des atouts les moins connus du viager. La rente viagère bénéficie d’un abattement fiscal fixé à vie selon l’âge du crédirentier au premier versement : à 70 ans et plus, seuls 30 % de la rente sont imposables, soit un abattement de 70 %.

Concrètement : pour une rente mensuelle de 1 000 €, un senior de 75 ans ne sera imposé que sur 300 € par mois. Le reste est totalement exonéré d’impôt sur le revenu.

Pour la nue-propriété, les avantages fiscaux sont encore plus nets : la vente de la nue-propriété de sa résidence principale bénéficie d’une exonération intégrale d’impôt sur la plus-value, et le capital démembré échappe aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS).

3. la protection contre les impayés

Dans un viager, le vendeur bénéficie d’une garantie juridique solide : en cas de non-paiement de la rente par l’acheteur, il peut engager une procédure de résolution de la vente et récupérer la pleine propriété de son bien, tout en conservant les sommes déjà perçues.

4. la sérénité financière retrouvée

Pour les vendeurs, le viager garantit une source de revenus stables, utile pour financer les dépenses liées à l’âge, comme la santé ou les loisirs, ainsi que des avantages fiscaux importants. Plus besoin de choisir entre se soigner et se chauffer. La rente viagère, indexée sur l’inflation, préserve le pouvoir d’achat dans la durée.

5. alléger la succession

La nue-propriété est un outil de transmission patrimoniale redoutable. Le démembrement de propriété permet de réduire la base taxable pour les droits de succession, rendant la transmission plus avantageuse. L’usufruit est évalué en fonction de l’âge de l’usufruitier, ce qui réduit la valeur de l’actif transmis au nu-propriétaire. Les héritiers récupèrent la pleine propriété au décès sans droits de succession supplémentaires à payer sur la nue-propriété.

Plus de 70% des plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale – Seniors propriétaires en France

Les idées reçues démystifiées

« le viager, c’est parier sur la mort »

C’est l’idée reçue la plus répandue, et la plus injuste. Le viager n’est pas un pari morbide : c’est un contrat patrimonial encadré par la loi. L’acheteur investit dans l’immobilier avec une décote mécanique liée à l’occupation du bien. Le vendeur sécurise ses revenus. Les deux parties s’engagent librement, devant notaire, en toute transparence.

La réalité du marché le confirme : le profil type de l’acheteur en viager n’est plus le retraité cherchant à se loger à bon compte, mais désormais un actif de 40 à 60 ans, souvent cadre, qui voit le viager comme un placement immobilier avec décote mécanique et une stratégie patrimoniale.

« je vais perdre mon logement »

Faux. Dans un viager occupé, vous restez chez vous jusqu’à la fin de votre vie. Ce droit est inscrit dans l’acte notarié et ne peut pas être remis en cause. L’acheteur ne peut pas vous expulser, ni entrer dans votre logement sans votre accord.

« c’est trop compliqué et risqué »

Le viager et la nue-propriété sont des dispositifs réglementés par le Code civil, sécurisés par l’intervention obligatoire d’un notaire, et encadrés par des professionnels spécialisés. Des milliers de transactions sont réalisées chaque année en toute sérénité. Selon l’Observatoire Viagimmo 2025, environ 5 500 transactions ont été signées en France en 2025, représentant 1,5 milliard d’euros.

« ma famille va mal le prendre »

Vendre en viager ou en nue-propriété, c’est aussi protéger ses proches : moins de dettes, moins de charges, une succession simplifiée. De nombreuses familles, une fois informées, soutiennent pleinement la démarche de leurs aînés. L’essentiel est d’en parler ouvertement, avec l’aide d’un professionnel si nécessaire.

« je ne peux pas si j’ai des héritiers »

Tout propriétaire peut vendre en viager ou en nue-propriété, même s’il a des enfants. La seule limite légale concerne la réserve héréditaire : la part minimale réservée aux héritiers directs. Un notaire vérifiera que l’opération respecte ce cadre légal.

Comment se déroule une vente en viager ?

Vendre en viager, c’est un processus clair et balisé. Voici les étapes clés, du premier rendez-vous à la signature définitive.

Étape 1 — évaluation du bien

Un expert immobilier ou un notaire estime la valeur vénale de votre bien (ce qu’il vaudrait sur le marché classique). C’est le point de départ de tout calcul.

Étape 2 — calcul du droit d’usage et d’habitation (DUH)

Le DUH représente la valeur de votre droit à rester dans le logement. Il est calculé en fonction de votre âge et de l’espérance de vie statistique (tables actuarielles TGH05/TGF05). Plus vous êtes jeune, plus le DUH est élevé, et donc plus la décote est importante.

Étape 3 — définition du bouquet et de la rente

Vous fixez librement la valeur du bouquet. En pratique, la majorité des bouquets oscillent entre 20 % et 40 % du prix de vente. Il est également possible d’envisager un viager sans bouquet, 100 % en rente, ou l’inverse.

Étape 4 — recherche de l’acheteur

Une agence spécialisée en viager, un notaire ou un réseau dédié diffuse votre bien auprès d’acheteurs qualifiés. Le marché est en pleine croissance : depuis 2020, le marché du viager affiche une croissance estimée à 25 %, confirmant une dynamique durable plutôt qu’un effet conjoncturel.

Étape 5 — signature du compromis de vente

Comme pour toute vente immobilière, un compromis est signé. Il précise toutes les conditions : montant du bouquet, montant de la rente, indexation, charges, et modalités d’occupation.

Étape 6 — signature de l’acte authentique chez le notaire

Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, un acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire. C’est à ce moment que le bouquet est versé et que la rente commence. Vous restez chez vous. Votre vie continue — avec un revenu en plus.

Vous souhaitez estimer votre bien et simuler votre rente viagère ? Contactez notre agence spécialisée pour un rendez-vous gratuit et sans engagement. Nos experts vous accompagnent à chaque étape, avec bienveillance et transparence.

Questions fréquentes (FAQ)

Comment fonctionne le viager concrètement pour un senior de 75 ans ?

Un senior de 75 ans propriétaire d’un bien d’une valeur de 300 000 € peut, en viager occupé, recevoir un bouquet d’environ 60 000 € le jour de la signature, puis une rente mensuelle de l’ordre de 900 € à 1 100 € jusqu’à la fin de sa vie. Il continue d’habiter son logement, ne paie plus la taxe foncière (qui incombe à l’acheteur), et bénéficie d’un abattement fiscal de 70 % sur sa rente. Les montants varient selon la valeur du bien, sa localisation et les conditions négociées.

Quelle est la différence entre viager et nue-propriété ?

Le viager génère un revenu régulier (rente mensuelle) versé à vie, en plus d’un capital initial (bouquet). La nue-propriété génère un capital unique versé en une seule fois (entre 50 et 70 % de la valeur du bien), sans rente mensuelle. Dans les deux cas, le senior conserve son droit d’habiter son logement. Le viager convient aux besoins de revenus réguliers ; la nue-propriété est préférable pour un projet nécessitant un capital important.

Le viager est-il risqué pour le vendeur ?

Non. Le viager est sécurisé par un acte notarié. En cas de non-paiement de la rente, le vendeur peut demander la résolution du contrat en justice et récupérer la pleine propriété de son bien, tout en conservant les sommes déjà perçues. La rente est indexée sur l’inflation, ce qui protège le pouvoir d’achat du vendeur dans la durée.

Peut-on vendre en viager si on a des enfants héritiers ?

Oui, dans le respect de la réserve héréditaire prévue par le Code civil. Un notaire vérifiera que la vente ne porte pas atteinte à la part minimale légalement réservée aux héritiers directs. Dans de nombreux cas, la vente en nue-propriété est même un excellent outil de transmission anticipée, permettant de réduire les droits de succession pour les enfants.

À quel âge peut-on vendre en viager ?

Il n’existe pas d’âge minimum légal fixé par le Code civil. Cependant, le viager est économiquement pertinent à partir de 65-70 ans environ. Plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée (car la durée prévisible de versement est plus courte). La condition légale essentielle est l’existence d’un aléa réel : le vendeur ne doit pas être atteint d’une maladie mortelle au moment de la signature.

Chiffres clés

5 500 transactions viagères réalisées en France en 2025, pour un volume de 1,5 milliard d’euros (Source : Observatoire Viagimmo 2025)

+25 % de croissance du marché du viager depuis 2020, confirmant une tendance de fond (Source : Baromètre Univers Viager 2025)

83 % des ventes en viager sont des viagers occupés — le vendeur reste chez lui (Source : Baromètre Univers Viager 2025)

70 % d’abattement fiscal sur la rente viagère pour les seniors de 70 ans et plus (Source : Article 158-6 du Code Général des Impôts)

22 % de la population française a plus de 65 ans, et plus de 70 % de ces seniors sont propriétaires de leur résidence principale (Source : INSEE 2025)

Conclusion : votre patrimoine, votre sérénité

Vieillir chez soi, sans compter ses sous, entouré de ses repères — c’est un droit, pas un luxe. Le viager et la nue-propriété ne sont pas des solutions de dernier recours : ce sont des outils patrimoniaux intelligents, encadrés par la loi, validés par des notaires, et utilisés chaque année par des milliers de seniors qui ont choisi de vivre mieux, sans quitter leur foyer.

Que vous ayez besoin d’un revenu mensuel régulier pour compléter une retraite insuffisante, ou d’un capital ponctuel pour aider vos proches ou financer votre confort de vie, il existe une solution adaptée à votre situation.

La première étape ? En parler. Avec un professionnel spécialisé, un notaire, ou directement avec notre équipe. Nous sommes là pour répondre à vos questions, sans pression, avec toute la bienveillance que vous méritez.

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«  »Le viager permet à près de 90 000 seniors de bénéficier de revenus complémentaires et génère environ 1 milliard d’euros réinjecté chaque année dans l’économie française » »
— Baromètre Univers Viager 2025

L’article Viager et nue-propriété : restez chez vous et percevez un revenu à vie est apparu en premier sur Georges Mabille Viager - Groupe BM Finance.

Entre fiscalité avantageuse, pression croissante sur le marché locatif et vieillissement de la population, le viager attire désormais une nouvelle génération d’investisseurs… mais aussi de vendeurs en quête de sécurité financière.

Alors, le viager est-il réellement en train de changer de dimension ? Et surtout, est-ce une opportunité à saisir en 2026 ?

Le marché du viager en 2026 : une dynamique en pleine évolution

En 2026, le marché du viager en France confirme une évolution progressive et s’impose comme une alternative crédible à l’investissement immobilier traditionnel. Longtemps considéré comme un marché de niche, le viager 2026 représente désormais environ 5 500 transactions annuelles pour un volume estimé à 1,5 milliard d’euros, avec une croissance moyenne de +5 % par an depuis 2020 . Cette dynamique du marché du viager s’explique principalement par le vieillissement de la population, la baisse du pouvoir d’achat des retraités et la recherche de solutions permettant de vendre en viager tout en conservant son logement. Malgré cette progression, le viager en 2026 reste un marché encore limité en volume, mais en forte structuration, offrant des opportunités réelles pour investir en viager dans un contexte immobilier de plus en plus contraint.

Pourquoi le viager attire de plus en plus d’investisseurs en 2026

En 2026, le viager ne séduit plus uniquement des profils atypiques ou opportunistes. Il attire désormais une nouvelle génération d’investisseurs, notamment âgés de 35 à 50 ans, qui y voient un levier patrimonial adapté à un environnement immobilier devenu plus contraint .

Cette évolution s’explique par plusieurs facteurs structurels.

Un marché immobilier locatif de plus en plus contraint

L’investissement locatif traditionnel connaît depuis plusieurs années une dégradation progressive de ses conditions :

• renforcement des normes énergétiques (DPE)

• encadrement des loyers dans certaines zones

• fiscalité alourdie (notamment en location meublée)

• multiplication des contraintes administratives

Résultat : une rentabilité sous pression
une complexité de gestion accrue

Dans ce contexte, le viager apparaît comme une alternative moins exposée à ces contraintes, notamment parce qu’il n’est pas soumis aux obligations locatives classiques

Une logique d’investissement différente : le temps comme levier

Contrairement à l’immobilier locatif, le viager repose sur une logique patrimoniale de long terme.

L’investisseur ne recherche pas nécessairement un rendement immédiat, mais :

• une acquisition à prix décoté

• une valorisation progressive du bien

• une constitution de patrimoine sans gestion

En viager occupé, la décote peut atteindre 35 à 50 % selon l’âge du vendeur .

Fiscalité du viager en 2026 : un cadre stable et particulièrement avantageux

Une rente viagère partiellement imposée

L’un des mécanismes les plus intéressants concerne l’imposition de la rente viagère. Celle-ci bénéficie d’un abattement progressif en fonction de l’âge du vendeur au moment du premier versement.

Concrètement :

• Moins de 50 ans → 70 % imposables

• 50 à 59 ans → 50 % imposables

• 60 à 69 ans → 40 % imposables

• 70 ans et plus → seulement 30 % imposables

Cela signifie que jusqu’à 70 % de la rente est exonérée d’impôt pour les vendeurs de plus de 70 ans.

Exemple

Un vendeur de 75 ans percevant une rente mensuelle de 600 € ne sera imposé que sur 180 € (30 %), soit une économie fiscale significative de 420 € chaque mois

Le bouquet et la fiscalité de la plus-value

Le bouquet (capital versé à la signature) suit le régime classique de la plus-value immobilière.

Deux cas principaux :

• Résidence principale → exonération totale

• Résidence secondaire → abattements progressifs selon la durée de détention

Après :

• 22 ans → exonération d’impôt

• 30 ans → exonération totale (prélèvements sociaux inclus)

Cela rend le viager particulièrement intéressant pour les propriétaires de longue date.

Budget 2026 : une stabilité fiscale rassurante

Le Budget 2026 n’introduit aucune nouvelle fiscalité spécifique au viager, contrairement à ce que certains investisseurs pouvaient craindre .

On observe notamment :

• maintien du régime d’imposition de la rente

• conservation des avantages sur la résidence principale

• aucune remise en cause du démembrement

Cette stabilité est un signal fort pour les investisseurs et les vendeurs.

Viager occupé ou libre : quelle stratégie choisir en 2026 ?

Le choix entre viager occupé et viager libre est une décision stratégique majeure. Il dépend à la fois des objectifs du vendeur (sécurité, revenus, maintien à domicile) et de l’acquéreur (rentabilité, usage, fiscalité).

En 2026, les données confirment une nette domination du viager occupé, qui représente environ 65 % des transactions, contre seulement 14 % pour le viager libre .

Mais cette répartition ne signifie pas que l’un est “meilleur” que l’autre.
Elle reflète simplement des usages différents.

Le viager occupé : une logique patrimoniale à long terme

Dans un viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH), lui permettant de rester dans son logement jusqu’à son décès.

Pour le vendeur :

• maintien à domicile

• perception d’une rente à vie

• fiscalité avantageuse (jusqu’à 70 % d’exonération après 70 ans)

Pour l’investisseur :

• acquisition avec une décote importante (35 à 50 %) liée à l’occupation

• absence totale de gestion locative

• potentiel de valorisation à long terme

Le viager libre : une stratégie d’usage ou de rendement immédiat

Dans un viager libre, l’acquéreur peut occuper le bien ou le louer immédiatement.

Avantages :

• jouissance immédiate du bien

• possibilité de générer des revenus locatifs

• stratégie plus classique pour les investisseurs

Le viager occupé reste la solution dominante en 2026 pour une raison simple :
il combine sécurité pour le vendeur et levier patrimonial pour l’investisseur.

Mais le viager libre conserve un intérêt stratégique pour ceux qui recherchent une utilisation immédiate du bien.

Étudier votre projet en viager

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Que vous soyez investisseur, propriétaire ou simplement en réflexion

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Viager occupé (90 % des ventes) :

le vendeur conserve la jouissance de son logement jusqu’à son décès.

Viager libre (10 %) :

le bien est immédiatement disponible pour l’acheteur.

Il peut soit y habiter soit le louer.

Un marché en mutation

Après un engouement entre 2020 et 2022 pour les ventes en nue-propriété portées par des fonds d’investissement, le marché est aujourd’hui revenu à l’essentiel :

• 80 % des ventes concernent le viager traditionnel entre particuliers,
• les biens haut de gamme (jusqu’à 3 M€) sont encore concernés,
• les vendeurs doivent souvent accepter une décote d’environ 40 %.

L’article Vieillir librement : les nouvelles façons de tirer profit de son bien immobilier est apparu en premier sur Georges Mabille Viager - Groupe BM Finance.

Le viager repose sur un contrat de vente. Le vendeur (souvent une personne âgée) cède la propriété de son logement à un acheteur, appelé « débirentier ». En échange, il continue à occuper le bien jusqu’à son décès. Le débirentier s’engage à verser une rente viagère au vendeur, appelé « crédirentier ».

Il existe deux types de viager :

• Viager occupé : Le vendeur reste dans le logement.

• Viager libre : L’acheteur prend immédiatement possession du bien ou le loue.

La fiscalité du viager : Ce qu’il faut savoir

• La vente de la résidence principale et la plus-value immobilière

• La fiscalité des rentes viagères : Abattements selon l’âge du vendeur

• La déclaration de la vente et des revenus

1. Déclaration de la vente en viager :

   Même si le vendeur ne paie pas d’impôt sur la plus-value de sa résidence principale, il doit déclarer la vente à l’administration fiscale. Il doit indiquer :

   • Le montant de la vente

   • Le montant de la rente

   • Les conditions du contrat

2. Déclaration des rentes viagères : Chaque année, le crédirentier doit mentionner les revenus issus de la rente viagère dans sa déclaration de revenus dans la case 1AW ou 1BW. Il doit appliquer lui même l’abattement prévu selon son âge.

• Les dates limites de déclaration : Quand faut-il déclarer ?

• Pour la déclaration papier : La date limite est habituellement fixée mi-mai (en 2026, par exemple, ce sera le 20 mai).
• Pour la déclaration en ligne : La date limite varie en fonction du département de résidence du contribuable :  1^ère zone : jeudi 21 mai 2026 à 23h59 pour les départements n° 01 à 19 ainsi que les contribuables non résidents en France ; 2^ème zone : jeudi 28 mai 2026 à 23h59 pour les départements n° 20 à 54 ; 3^ème zone : jeudi 4 juin 2026 à 23h59 pour les départements n° 55 à 974/976. Vous pouvez retrouver les informations sur le site des impots.gouv.

L’article Retraite sereine : Viager et impôts, comment en tirer le meilleur est apparu en premier sur Georges Mabille Viager - Groupe BM Finance.

Qu’est-ce que le viager ?

L’aspect légal du viager

Comment fonctionne le viager ?

Viager occupé

Le vendeur continue de vivre dans son bien jusqu’à son décès. L’acheteur attend pour prendre possession de la propriété.

Viager libre

L’acheteur prend immédiatement possession du bien. Il peut l’habiter ou le louer.

Comment est calculée la rente viagère ?

L’âge du vendeur

Plus il est âgé, plus la rente est élevée, car la durée de paiement sera plus courte.

La valeur de la propriété

L’emplacement et l’état de la propriété influencent son prix et donc la rente.

L’espérance de vie du vendeur

Ce critère est basé sur des tables de mortalité, ce qui permet de calculer précisément la rente viagère.

Les avantages du viager pour le vendeur

1. Rente régulière à vie

   Le vendeur reçoit une rente mensuelle pendant toute sa vie, ce qui peut l’aider à compléter ses revenus de retraite et assurer sa sécurité financière.

2. Moins de charges et de taxes

   Si le bien est occupé, le vendeur continue de vivre dans sa propriété. Il peut réduire ses charges et certaines taxes foncières, ce qui allège ses finances.

3. Sécuriser l’avenir de ses proches

   La vente en viager permet au vendeur de garantir un revenu mensuel stable, tout en lui offrant la possibilité de partager le bouquet perçu lors de la signature chez le notaire avec ses enfants ou ses proches.

4. Liberté financière

   L’argent perçu grâce à la rente peut permettre au vendeur de réaliser ses projets, comme voyager ou effectuer des travaux dans son logement.

Les avantages du viager pour l’acheteur

1. Prix d’achat inférieur au marché

   Le bien est souvent acheté à un prix inférieur à celui du marché. Cela permet à l’acheteur de faire une bonne affaire et de réaliser un investissement judicieux.

2. Investissement à long terme

   Bien que l’acheteur doit verser la rente pendant plusieurs années, à terme, il devient propriétaire de la propriété. Cela peut être une belle valorisation à long terme.

3. Aucune gestion locative en cas de viager occupé

   Dans le cas d’un viager occupé, l’acheteur n’a pas à gérer de locataires, ce qui simplifie la gestion de son investissement immobilier.

4. Frais de notaire réduits

   Les frais de notaire sont souvent moins élevés car ils sont calculés sur la valeur occupée du bien, et non sur sa valeur pleine.

Les erreurs du viager à éviter

1. Mal évaluer la valeur du bien

   Une évaluation incorrecte de la propriété peut entraîner une rente trop basse ou trop haute. Il est crucial d’évaluer correctement le bien et de prendre en compte l’âge du vendeur, son état de santé et son espérance de vie.

2. Calculer les frais de notaire sur la valeur pleine du bien

   Les frais de notaire sont calculés sur la valeur occupée du bien (et non sur sa valeur pleine), ce qui permet de faire des économies.

3. Ne pas insérer de clause de protection en cas d’impayés

   L’un des risques majeurs pour le vendeur est que le débirentier ne paie pas les rentes. Il est important d’inclure une clause de protection dans le contrat, ce qui permet au vendeur de récupérer son bien en cas d’impayés.

4. Ne pas consulter un professionnel avant la transaction

   La vente en viager est complexe. Il est essentiel de consulter un notaire ou un expert avant de signer l’acte de vente pour éviter des erreurs juridiques ou fiscales.

5. Ne pas prendre en compte la possibilité de changement dans la situation du vendeur

   Si la situation du vendeur évolue (déménagement en maison de retraite, etc.), cela peut affecter la vente. Il est important de prévoir ces scénarios dans le contrat.

Conclusion

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