•    Viager occupé
Vous pouvez vendre votre bien tout en conservant le droit d’usage et d’habitation pendant toute votre vie. Vous paierez moins de charges de copropriété, vous ne paierez plus les gros travaux ni les taxes foncières. Le jour où vous décidez, par exemple, de partir en maison de retraite la rente sera augmentée de 30%.

•    Viager libre
Ce type de viager comprend les mêmes avantages que le viager occupé mais, à compter du jour de la signature de la vente, le vendeur cesse d’avoir la jouissance du bien, ce qui lui permet d'avoir une rente et un bouquet plus important. L’acquéreur du bien a la libre disposition du bien acquis, il peut soit l’occuper personnellement, soit le louer.

•    Vente à terme
Ce dispositif  permet à l’acquéreur de savoir d’emblée combien de temps il va devoir payer la rente mensuelle. Toutefois, comme pour le viager, le vendeur bénéficie d’un droit d’habitation jusqu’à la fin de sa vie.
L’avantage pour le vendeur est que les revenus de la rente ne sont pas considérés par l’administration fiscale comme un revenu immobilier et en cas de décès, l’acheteur doit continuer à payer la rente à succession du vendeur jusqu’au terme du contrat.

Pour pouvoir déterminer le prix de vente, il est important d'évaluer le prix le plus justement possible. Il faut donc le calculer selon différents critères :
- la valeur du bien immobilier,
- l’âge du vendeur,
- son espérance de vie.

Ensuite il faut établir les modalités de paiement de ce prix de vente en fonction des désirs des parties :
- soit le vendeur paie la totalité de la somme à l’achat du bien,
- soit il paie une partie de la somme, appelée bouquet, lors de la signature et ensuite il paiera une rente tous les mois pendant une période déterminée.

1.    Bail à nourriture
C’est un contrat aléatoire, par lequel une personne s’engage (le preneur) à subvenir aux besoins d’une autre personne (le bailleur) durant sa vie. Le preneur s’engage à pourvoir à tous les besoins de la vie quotidienne du bailleur à savoir le loger, le nourrir, le soigner, l’entretenir, en échange d’une redevance fixe ou périodique ou d’un bien meuble ou immeuble.

2.    Bouquet
Le bouquet est un capital compris dans le prix de vente du bien, qui est versé par l’acquéreur au vendeur le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Le bouquet est fréquent, mais non obligatoire. C’est le vendeur qui fixe librement le montant du bouquet, qui représente généralement entre 10 et 40 % de la valeur du bien et du prix de vente.  

3.    Clause résolutoire
La clause résolutoire permet d'obtenir la résiliation automatique du bail en cas d'infraction aux obligations qu'elle vise puisque les parties conviennent à l'avance que le contrat sera résilié de plein droit du seul fait du manquement sans que les tribunaux ne puissent s’y opposer.

4.    Code civil
Article 1591 - Le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties
Article 1654 - Si l’acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente
Article 1656 - S’il a été stipulé, lors de la vente d’immeuble, que faute du paiement du prix dans le terme convenu la vente sera résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation, mais après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai
Article 1964 - Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un évènement incertainDu contrat de rente viagère
Article 1968 - La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, pour une chose mobilière appréciable ou pour un immeuble
Article 1969 - Elle peut être aussi constituée, à titre purement gratuit, par donation entre vifs ou par testament. Elle doit être alors revêtue des formes requises par la loi
Article 1970 - Dans le cas de l'article précédent, la rente viagère est réductible, si elle excède ce dont il est permis de disposer ; elle est nulle, si elle est au profit d'une personne incapable de recevoir
Article 1971 - La rente viagère peut être constituée, soit sur la tête de celui qui en fournit le prix, soit sur la tête d'un tiers, qui n'a aucun droit d'en jouir
Article 1972 - Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes
Article 1973 - Elle peut être constituée au profit d'un tiers, quoique le prix en soit fourni par une autre personne.  
Article 1974 - Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet
Article 1975 - Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée pendant les vingt jours qui précède la date du contrat
Article 1976 - La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer.
Article 1977 - Celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix, peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution
Article 1978 - Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée, à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages.
Article 1979 - Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de la rente.
Article 1980 - La rente viagère n'est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu'il a vécu. Néanmoins, s'il a été convenu qu'elle serait payée d'avance, le terme qui a dû être payé, est acquis du jour où le paiement a dû en être fait.
Article 1981 - La rente viagère ne peut être stipulée insaisissable, que lorsqu'elle a été constituée à titre gratuit.
Article 1982 - La rente viagère ne s'éteint pas par la mort civile du propriétaire ; le paiement doit en être continué pendant sa vie naturelle.
Article 1983 - Le propriétaire d'une rente viagère n'en peut demander les arrérages qu'en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée.De l’usage et de l’habitation
Article 627 – L’usager est celui qui a un droit d’habitation doit en jouir en bon père de famille.
Article 631 – L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre.

5.    Décès
Le viager s'annule par le décès du vendeur, quelle qu'en soit la cause. Il entraîne la cessation du paiement de la rente, ainsi que l'extinction du droit d'usage si le viager était occupé.
En cas décès de l’acheteur, ses héritiers recueillent le bien dans la succession et doivent donc continuer à payer la rente à sa place. Généralement, le contrat de vente prévoit que les héritiers de l'acheteur sont tenus solidairement et indéfiniment au paiement de la rente.

6.    Déshériter
Priver quelqu’un de sa famille d’un bien matériel ou immatériel, le déshériter.

7.    Droit d’usage et d’habitation
C'est le droit conférant à une personne déterminée, la faculté de demeurer dans un bien immobilier mais non celui de le louer ou de le vendre.

8.    Espérance de vie
Les compagnies d’assurances ont établi des tables de mortalité et des barèmes de rentes viagères qui indiquent, selon l’âge de l’intéressé, la valeur en capital d’une rente viagère.

9.    Fiscalité
Le but du viager étant d'assurer une retraite complémentaire, les choses ont bien été faites par le législateur qui a décidé de faire bénéficier aux rentes du viager d'une imposition légère.
En l'occurrence seule une partie de la rente sera imposée et l'abattement sera compris entre 30 et 70 %, en fonction de l'âge du vendeur.
Voyons de plus près les taux d'abattement :
•    Abattement de 30 % pour le vendeur en dessous de 50 ans.
•    Abattement de 50 % pour le vendeur entre 50 et 59 ans.
•    Abattement de 60 % pour le vendeur entre 60 et 69 ans.
•    Abattement de 70 % pour le vendeur de 70 ans et plus.

10.    Inscription des privilèges
Le privilège du vendeur prend rang à la date de la vente, à condition toutefois que le privilège ait été inscrit dans les deux mois suivant l’acte. A défaut d’être inscrit dans le délai de deux mois, le privilège dégénère en hypothèque simple et ne prend rang qu’à la date de l’inscription. Le vendeur ne peut s’opposer à la vente des biens sauf clause résolutoire.

11.    IRPP (Impôt sur le revenu des personnes physiques)
L’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) est un impôt progressif, car son taux augmente à mesure que les revenus déclarés par les agents économiques sont plus élevés. Pour cette raison, il est souvent présenté comme le plus juste.
Si l’on exclue les plus values donnant lieu à un traitement particulier, les revenus des personnes physiques sont taxés forfaitairement selon le barème ci-dessous :

12.    Lois immobilières
Loi Paul et Loi Girardin
 
Entrée en vigueur au 1er janvier 2001, l’ancienne Loi Pons (1986) a été remplacée par la Loi Paul. Les principes sont identiques, cette loi permet l'acquisition d'un bien immobilier neuf dans les DOM-TOM, agrémentée de fortes réductions d'impôt. Le 21 Juillet 2003, une nouvelle loi appelée Loi Girardin a été votée. Selon cette nouvelle loi, deux principes de défiscalisation s’appliquent, si la construction a ou non débuté avant la publication de la loi. Ainsi, lorsque les travaux ont commencé avant, la défiscalisation applicable est le dispositif Paul, lorsque les travaux n’ont pas débuté, le nouveau dispositif Loi Girardin s’applique. 
 
Régime fiscal :
- Le taux de défiscalisation pour les logements locatifs «libres», c’est-à-dire non soumis à conditions de ressources des locataires et à plafonnement des loyers, est de 25% dans le cadre de la loi Paul. Il est porté à 40% avec la loi Girardin (étalé sur 5 ans).
- Le taux de défiscalisation pour les logements destinés à la location «intermédiaire», c’est-à-dire soumis à conditions de loyer et de ressources des locataires, est de 40% dans le cadre de la loi Paul, il est porté à 50% avec la loi Girardin (étalé sur 5 ans). 
Les personnes qui bénéficient de ce dispositif sont les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs.
Les logements concernés sont les logements neufs situés dans les DOM-TOM, loués nus à titre de résidence principale.
La durée minimale de location est de 6 ans en loi Paul, et de 5 ans en loi Girardin

•    La loi Malraux ZRR et les Monuments Historiques
 
Cette loi datant de 1962 a été modifiée en 1995, elle a pour objectif la restauration d'immeubles et de biens immobiliers anciens classés et permet, au propriétaire, une fois ces bien loués, de déduire de son revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration.
Cette défiscalisation permet donc la conservation du patrimoine. Ce type de défiscalisation s’adresse généralement à des personnes disposant de revenus fonciers.

•    La loi de Robien
 
La loi de Robien permet de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs générés par ce bien immobilier et de faire baisser, voire annuler, le montant des impôts sur le revenu. 
 
Les conditions à remplir :
- La location nue doit porter sur un minimum de 9 années à usage de résidence principale (les ascendants et descendants peuvent en bénéficier)
 - Les loyers mensuels sont plafonnés suivant la localisation géographique du logement. 
 
Avantage fiscal :
Les loyers perçus bénéficient d’un abattement forfaitaire de 6% pendant la durée d’amortissement puis de 14% pour les années suivantes.

– d’un amortissement de 8% du prix d’acquisition majoré, puis de 2,5% pendant les 10 années suivantes.

•    Loi Besson
 
La loi Besson est destinée aux particuliers qui investissent dans un logement neuf ou ancien destiné à la location. Elle permet de déduire de ses revenus fonciers, outre les intérêts d'emprunt et les charges foncières, l'amortissement du prix de revient de l'immeuble. Des conditions de loyers et de ressources du nouveau locataire doivent être respectées. Ces conditions sont définies par décret chaque année.

•    Loi LMNP Loueur en meublé Professionnel
Le statut de loueur en meublé vous permet de :
 
- Récupérer immédiatement la TVA payée sur l’appartement.
- Ne pas payer d’impôts sur tous vos revenus locatifs.
- Faire baisser, voire annuler le montant de vos impôts sur le revenu.
- être exonéré des plus-values
- être exonéré de l’ISF

•    Loi Chatel
Votée en janvier 2005 et entrée en vigueur depuis juillet dernier, la loi Chatel vise à informer les assurés sur leur faculté de résiliation de leurs contrats d’assurance.
Avec chaque avis d’échéance de la garantie, tous les ans, l’assureur doit désormais informer son client de sa possibilité de résilier le contrat. L’assuré a ainsi 20 jours pour changer d’assureur s’il le désire. De plus, si cette information n’était pas communiquée en temps et en heure, l’assuré peut résilier son contrat à tout moment, et ce sans frais. Le consommateur n’a plus à penser de lui-même à prendre contact avec son assureur s’il souhaite changer de contrat. C’est l’assureur qui le lui signale, ce qui simplifie grandement ses démarches.

13.    Plus-value
En général, vous vendez votre bien à un prix plus élevé que celui auquel vous l'avez acheté. La plus-value est tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat.
La vente des biens immobiliers en viager est éventuellement soumise à l’impôt sur la plus-value. Le vendeur aura soin de s’assurer de l’importance de cette plus-value, compte tenu de sa situation fiscale, de manière à obtenir un bouquet et une autre partie en rente viagère, afin d’être en mesure d’assurer le paiement de cet impôt.

14.    Règles
Pour être valable, la vente doit respecter certains principes imposés par la loi. Comme dans toute vente immobilière, le prix doit être suffisant, mais du fait de son caractère spécifique la vente en viager comporte un certain nombre de particularités : 
- la vente en viager peut être annulée si le décès du vendeur intervient dans les 20 jours de la signature de l'acte, ce décès doit être dû à la maladie précise l'article 1975 du Code civil ;
- le montant de la rente viagère doit être suffisamment élevé pour que le prix stipulé soit jugé sérieux, sinon il pourrait y avoir annulation pour défaut de prix réel et sérieux.
Une vente en viager peut être annulée si le montant  de la rente est inférieur au loyer retiré du bien. En effet, dans un tel cas, l'aléa du contrat disparaît.
L'avant contrat (généralement il s'agit d'une promesse de vente) d'une vente en viager peut être réalisé sous seing privé entre particuliers ou en faisant intervenir un agent immobilier spécialisé. Ensuite, comme toute vente immobilière, l'acte définitif doit être conclu devant notaire, puis inscrit et publié à la conservation des hypothèques.
La vente en viager transfère les charges et impositions à l'acheteur. Mais lorsque le vendeur bénéficie du droit d'usage et d'habitation, il conserve à sa charge un certain nombre de réparations et d'impositions. Ainsi, le vendeur doit alors acquitter les petites réparations et la taxe d'habitation, l'acheteur supportant, pour sa part, les grosses réparations et la taxe foncière.

15.    Rente
•    La rente viagère progressive
Le vendeur obtient une rente de plus en plus élevée au fil des années.
•    La rente viagère dégressive
C’est l’inverse, le vendeur obtient une rente de moins en moins élevéé au fil des années
•    La rente viagère par paliers
Elle permet de fixer à l'avance une date à partir de la quelle le montant de la rente sera diminué ou augmenté.
•    La rente viagère de dépendance
La rente sera majorée si le vendeur se retrouve en situation de perte d'autonomie.
•    La rente viagère certaine
Le vendeur reçoit une rente pendant une durée déterminée. Si celui-ci décède avant le terme du viager, alors la rente est payée à un bénéficiaire désigné ou à sa succession. S'il continue à vivre après cette durée désignée, il continue à toucher la rente.
•    La rente viagère réversible
En cas de décès du vendeur la rente continue à être versée à vie à son conjoint.

16.    Valeur de l’usufruit
L'usufruit est le droit de se servir d'un bien (habiter une maison) ou d'en percevoir les revenus (par exemple encaisser des loyers), sans pour autant s'en dessaisir.

17.    Valeur de la nue propriété
La valeur de la nue-propriété est déterminée selon différents paramètres (valeur du bien, durée de l'usufruit/ âge de l'usufruitier, rentabilité locative…)

•    Diagnostic Amiante
Le diagnostic technique amiante concerne tous les biens à usage d’habitation lors de leur mise en vente, et construits avant le 1er juillet 1997
Textes et Applications
Article 10.1 du décret 96-97 du 07/02/1996, modifié par les décrets 97-855 du 12/09/1997, 2001-840 du 13/09/2001, 2002-839 du 03/05/2202 et arrêté du 2/2/2002

•    Diagnostic Plomb
Le diagnostic plomb concerne uniquement les biens à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. Il est à annexer à votre compromis de vente ou à votre bail.
Textes et Applications
Décret, 99-484 du 9/06/1999

•    Diagnostic Termite
Il concerne tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis situés dans une zone à risque ou susceptible de l'être. Cette zone est définie par arrêté préfectoral ou municipal.
Textes et Applications
Loi N°99-471 du 08/06/1999 et décret du 03/07/2000

•    Diagnostic Loi Boutin
Mentionner la superficie habitable à la signature d'un nouveau bail est désormais obligatoire. Cette obligation ne concerne que les locations vides et à usage de résidence principale. Ne sont donc pas concernées par cette obligation les locations meublées, secondaires et saisonnières.

•    Diagnostic Performance énergétique
Le diagnostic PE est obligatoire pour toutes les ventes et pour les locations de biens équipés d'un chauffage (individuel ou collectif).

•    Diagnostic Gaz
Pour éviter les intoxications et les explosions causées par des installations au gaz défectueuses ou mal réglées, l'Etat a mis en place ce nouveau diagnostic immobilier. Il est obligatoire pour toutes les ventes de logement dont l'installation intérieure de gaz a plus de quinze ans.

•    Diagnostic Electricité
Le diagnostic électricité concerne uniquement les biens à usage d'habitation ayant une installation intérieure de plus de 15 ans. Il est à annexer dès votre compromis de vente.

•    Diagnostic Etat des risques naturels et technologiques
Le diagnostic ERNT concerne les propriétaires ou bailleurs de bien(s) immobilier situés dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrits ou approuvés (voir par rapport à la commune concernée).

•    Diagnostic Loi Carrez
La loi Carrez concerne toutes les ventes de logements en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m2.
Textes et Applications
Loi Carrez du 18/12/1996 et décret 97-532 du 23/05/199