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L'aléa, une particularité de l'achat en viager

[IMG_MAIN] L’aléa de la durée de vie constitue la base de l’immobilier en viager. On parle de contrat aléatoire justement parce que l’issue d’un tel acte de vente dépend encore d’un événement incertain, qui ne peut être connu à l’avance.

A titre de rappel, la vente en viager consiste pour le crédirentier à vendre son immeuble moyennant un prix qui sera versé sous forme de bouquet au début de la transaction et en rente viagère payable de façon périodique jusqu'à son décès. L’acheteur ou débirentier ne connaît pas à l’avance l’échéance de paiement de cette rente. Elle peut intervenir tôt, si le vendeur décède prématurément, comme elle peut arriver longtemps après. 

A terme, l’aléa aura permis que le vendeur fasse une bonne transaction financière s’il est toujours en vie puisqu'il aura bénéficié d’une rente qui, finalement, aura excédé la valeur du bien immobilier vendu. Si au contraire, il décède assez vite, l’acheteur aura acquis un bien immobilier à moindre prix. Dans les deux cas, le décès marque la fin du contrat de vente en viager. Le bien peut alors entrer dans le patrimoine de l’acquéreur. 

Parce que spéculer sur la durée de vie humaine revêt d’un caractère assez sensible, le législateur doit s’assurer qu’aucune partie n’agisse de mauvaise foi. Ainsi, le contrat en viager s’annule si l’acquéreur sait à l’avance que le crédirentier risque de mourir bientôt, des suites d’une maladie par exemple, ou s’il décède dans les 20 jours suivant la conclusion de l’acte de vente. Comme tout contrat aléatoire, si une partie est lésée au bout du contrat, elle ne pourra pas invoquer la lésion puisqu'elle aura accepté l’aléa qui découle naturellement de tout contrat de vente en viager.