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Viager occupé : comment calculer le bouquet et la rente ?

[IMG_MAIN] L’une des particularités du viager est son mode de paiement comprenant un bouquet au moment de la vente et une rente à vie.Comment calculer ces différentes sommes?

  La valeur du bouquet

Le bouquet de départ est l’avance que l’acheteur paie au vendeur au moment de la signature du contrat d’achat. Généralement, cet apportreprésente 20% du prix auquel le bien est potentiellement vendu, mais cela peutaller jusqu’à 30%. Le versement du bouquet n’est pas obligatoire. C’est le vendeur ou crédirentier qui décide si un bouquet doit être versé ou non. 

Si le crédirentier ne demande pas de bouquet, la rente que l’acheteur doit verser sera plus élevée. Autrement dit, si l’acheteur veut payer une rente mensuelle plus faible, l’établissement d’un bouquet est plus intéressant. Plus le bouquet est important, plus la rente sera réduite. Mais encore une fois, le choix appartient au vendeur.

La valeur de la rente

Le calcul de la rente est basé sur la valeur du bien immobilier, estimée selon les prix du marché lors de la période à laquelle le contrat est signé. Une fois ce prix déterminé, il faut retrancher le bouquet puis fixer la rente viagère. Dans le cas d’un viager occupé, une décote est appliquée au bien. Celle-ci peut être calculée de deux manièresdifférentes :
  • Par abattement d’occupation en fonction de l’âge du vendeur : pour un vendeur âgé de 70ans, la décote vaut -50%, s’il est âgé de 90 ans, elle vaut –20%. La décote est plus forte si le crédirentier est plus jeune.
  • Par abattement d’occupation déterminé en fonction de l’espérance de vie du crédirentier et l’estimation du coût des loyers. Cette évaluation est déterminée selon l’étatdu bien et son emplacement. Pour obtenir la valeur de la décote, il faut multiplier le nombre d’années (espérance de vie) par le loyer annuel.