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Le Conseil d'Etat reconnait que l'usufruit viager d'un bien immobilier est amortissable

Le Conseil d'Etat reconnait que l'usufruit viager d'un bien immobilier est amortissable


Mme X détient le droit d’usufruit viager d’un bien immobilier situé à Antibes et loué de manière habituelle en meublé à compter de l’année 2010. La nue-propriété de ce bien est détenue par la société civile immobilière X.  

Mme X a déduit de son résultat imposable (dans la catégorie des BIC au titre des années 2011, 2012 et 2013) une dotation aux amortissements. 

A la suite de deux vérifications de comptabilité, l’une portant sur l’année 2011, l’autre sur les années 2012 et 2013, l’administration a remis en cause l’amortissement du droit d’usufruit viager de Mme X et assujetti celle-ci à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales.  

Mme X a saisi le tribunal administratif de Strasbourg qui, par deux jugements du 14 mars 2017, a rejeté sa demande de décharge des cotisations supplémentaires d’imposition auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2011 et l’a déchargée des cotisations supplémentaires auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2012 et 2013. 

Si par jugement n° 1402388 du 14 mars 2017, le TA de Strasbourg a rejeté sa requête, il a jugé que l’usufruit viager d’un bien immobilier constitue un élément d’actif incorporel amortissable dès lors qu’il est possible de déterminer la durée maximale prévisible pendant laquelle il peut générer des produits d’exploitation, en tenant compte des statistiques en matière d’espérance de vie fixées par l’INSEE.   

Par deux arrêts du 22 février 2018, la CAA de Nancy a prononcé la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales de l’année 2011 et rejeté l’appel du ministre de l’action et des comptes publics contre le jugement déchargeant Mme X… des impositions supplémentaires des années 2012 et 2013.   

« Considérant que l’usufruit viager, qui constitue une source de revenus pérenne et qui est cessible, a le caractère d’un élément d’actif pouvant faire l’objet chaque année d’une dotation à un compte d’amortissement  ; qu’il est possible de déterminer la durée prévisible durant laquelle l’usufruit viager, dont la valeur est nécessairement dégressive avec l’écoulement du temps, produira des effets bénéfiques sur l’activité de loueur en meublé à titre non professionnel de Mme C…, en tenant compte notamment de l’âge de l’usufruitier et de son espérance de vie lors de son acquisition  ; que par suite, l’usufruit viager détenu par Mme C… peut faire l’objet d’une dotation annuelle à un compte d’amortissement, en retenant un taux calculé selon la durée attendue de ses effets bénéfiques sur l’activité de loueur en meublé à titre non professionnel, telle qu’elle est admise par les usages ou justifiée par des circonstances particulières à la situation de la requérante et dont celle-ci doit alors établir la réalité »  ;   

Le ministre de l’action et des comptes publics s’est pourvu en cassation contre ces deux arrêts.     

Le Conseil d’Etat vient de rejeter les pourvois du ministre de l’action et des comptes publics.

La haute juridiction administrative reconnait enfin que l'usufruit viager d’un bien immobilier peut être amorti dès lors qu’il est possible de déterminer le terme de ses effets bénéfiques sur l’exploitation en se référant aux statistiques en matière d’espérance de vie fixées par l’Insee.  

Rappelons qu’à ce jour pour l’administration fiscale, « les éléments mobiliers ou immobiliers dont une entreprise industrielle ou commerciale a la jouissance en qualité d’usufruitier ne font pas partie de son actif. » BOI-BIC-AMT-10-20-20170301, n°280   

DECISION

« En premier lieu, il résulte des dispositions, citées au point 3, du code civil que l’usufruit viager est limité dans le temps et qu’il est, en tant que droit réel, cessible. Ses effets bénéfiques diminuent chaque année. Dès lors, c’est sans erreur de droit que la cour a jugé que la valeur de l’usufruit viager est dégressive avec le temps et que cette dépréciation peut justifier un amortissement.   

En second lieu, en vertu des dispositions de l’article 669 du code général des impôts, relatif à la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe sur la publicité foncière en cas de démembrement de propriété, la valeur de l’usufruit est déterminée, sur le plan fiscal, en fonction de l’âge de l’usufruitier et de son espérance de vie telle qu’elle ressort des tables de mortalité établies par l’institut national de la statistique et des études économiques. Il est dès lors possible de déterminer la durée prévisible des effets bénéfiques d’un usufruit viager en tenant compte de l’espérance de vie de son titulaire, estimée à partir de ces tables de mortalité. Il s’ensuit qu’en jugeant que, compte tenu de l’âge de Mme B… et de son espérance de vie déterminée à partir de ces données, une période de vingt ans correspondait à la durée prévisible durant laquelle l’usufruit viager produirait des effets bénéfiques sur l’activité de loueur en meublé de l’intéressée, la cour, qui n’a pas dénaturé les pièces du dossier, n’a entaché ses arrêts ni d’erreur de droit, ni d’inexacte qualification juridique des faits. »


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Source: Fiscalonline