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Tout connaître sur la rente viagère

Tout connaître sur la rente viagère

Retour sur le viager

De nos jours le viager représente 0.5% sur le marché de l’immobilier. On comptabilise en moyenne 5 000 ventes viagères par an, dont 40 % en IDF et 25% en région PACA. Le viager est un contrat effectué entre deux parties (vendeurs et acheteurs), cette vente permet aux propriétaires de plus de 60 ans d’augmenter leurs revenus en recevant tous les mois un complément retraite à vie. Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le vendeur également appelé le crédirentier va conserver le droit d’usage et d’habitation et ne paiera plus une partie des charges, ni de la taxe foncière. Une étude réalisée par les Notaires nous montre que 90 % des ventes réalisées sont en viager occupé. En effet, la vente en viager libre est plus rare mais elle est également très intéressante. Le crédirentier qui dispose d’une résidence secondaire ou qui souhaite tout simplement partir de sa résidence principale pour aller en maison de retraite va pouvoir mettre son bien en viager libre et recevoir un bouquet et une rente plus importants. L’acquéreur, appelé débirentier, pourra alors habiter le bien ou même le louer.

La fiscalité

Les rentes viagères perçus par le vendeur sont imposables au titre de l’impôt mais il y a des abattements prévus fixé selon l’âge du crédirentier à la date de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Si la vente se réalise sur deux têtes, la rente est réversible au conjoint et l’âge pris en compte pour l’abattement est celui du plus âgé des deux.
  •         Abattement 70 % pour des personnes de 70 ans et plus
  •          Abattement de 60 % pour des personnes de 60 à 69 ans
  •         Abattement de 50 % pour des personnes de 50 à 59 ans

En cas de libération anticipée du bien

Lors d’une vente en viager occupé, le vendeur dispose d’un droit d’usage et d’habitation, lequel il pourra renoncer s’il envisage de quitter les lieux avant les termes du contrat. Il faut cependant que ces conditions y soient stipulées et consenties par les deux parties lors de la signature chez le notaire. Si de plus en plus de seniors décident de vendre leurs biens en viager, c’est surtout pour percevoir une rente viagère qui constituera un complément de revenu. Sachant qu’un viager occupé consiste à vendre son bien tout en ayant la possibilité d’occuper les lieux jusqu’à une durée déterminée, la question de la rente est capitale si le vendeur doit quitter les lieux de manière prématurée. Ainsi, il est possible d’obtenir un supplément de rente s’il décide de renoncer à l’usufruit du bien ou au droit d’usage et d’habitation. La rente pourra alors augmenter de 30%. 
 

En cas de non-paiement  

Même si vous avez déjà tout mis en œuvre pour éviter le défaut des paiements, il se peut que les acquéreurs cessent de payer les rentes viagères. Pour y faire face, l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception se présente comme le premier recours. Elle oblige l’acheteur à payer les mensualités échues ou impayées. Pour ce faire, il est impératif de faire appel à un huissier afin qu’il délivre un commandement de payer. Si après toutes ces démarches, la situation stagne, il est temps de saisir la justice pour faire appliquer la clause résolutoire ou le privilège vendeur. Deuxième possibilité lors de la signature de la promesse de vente, le vendeur à la possibilité de se protéger en cas de non-paiement de la rente. Il est conseillé d’insérer une « clause résolutoire » qui consiste à ce que le vendeur récupère la pleine propriété de son bien en cas de non-paiement de la rente au bout de 2 mois d’impayés. Une clause dite « privilège du vendeur » doit être également inscrite au moment de la vente. Elle va permettre au vendeur d’être payé en priorité si des cas de saisie de la maison se présentent.  

Indexation de la rente 

 La réactualisation ou l’indexation de la rente viagère a été déjà prévue par la loi pour que chaque vendeur puisse maintenir son pouvoir d’achat au fil des années. Lorsque l’on parle de revalorisation de la rente viagère, l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE) nous vient tout de suite à l’esprit. Créé en 1949, il a pour mission de remédier aux problèmes de la baisse du pouvoir d’achat en analysant la variation des coûts. Le terme d’indexation des rentes viagères rime ainsi avec celui de l’indice du coût de la vie. Une clause est prévue dans le contrat de vente indiquant le mois et l’indice de référence. Il existe plusieurs indices pour revaloriser la rente viagère et le choix est libre. Toutefois, l’indexation doit respecter l’équilibre des prestations réciproques des parties. L’indice mensuel des prix à la consommation des ménages série hors tabac est fortement conseillé par les professionnels du viager. Ils estiment que ce taux reflète au mieux l’évolution du coût de la vie. Par ailleurs, il fait l’objet d’une large diffusion auprès du public. Concrètement, elle consiste à multiplier l’ancien montant par l’évolution de l’indice des prix à la consommation entre deux périodes. Cette évolution peut facilement s’obtenir en faisant le rapport entre deux valeurs d’indice. La réactualisation doit être opérée chaque année à la date d’anniversaire de la signature de l’acte. Dans le cas où l’indice choisi dans l’acte de vente n’est pas opérationnel, il faut attendre que l’indice soit paru.   

En cas de revente d’un viager   

Le débirentier peut revendre le bien acquis en viager à un tiers. Le nouveau débirentier devra verser les rentes viagères dues au vendeur initial sans même aucune négociation possible sur le montant de la rente.