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Comment évaluer la valeur de la nue-propriété?

[IMG_MAIN] La valeur de la nue-propriété est déterminée sur la base de la valeur réelle de l’usufruit. Le point sur les conséquences de cet entrelacement immobilier. 

La valeur de la nue-propriété dépend de la durée de l’usufruit

 En droit civil, la nue-propriété représente un droit partiel sur un bien immobilier ; droit partiel, parce qu’il résulte du démembrement juridique de la pleine propriété. Le nu-propriétaire est en droit de disposer (par la vente, la libéralité ou le legs) du bien une fois l’usufruit arrivé à son terme. En d’autres termes, la valeur de la nue-propriété est tributaire de la durée de l’usufruit. Elle n’est pas compliquée dans le cas d’un démembrement à terme. Concernant un usufruit viager, on procède à l’évaluation de sa durée. Cela permet d’ailleurs de calculer à la fois la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété. 

Comment procède-t-on au calcul de la durée d’un usufruit viager?

Comme souligné précédemment, la durée de l’usufruit permet d’avoir une idée de la valeur de la nue-propriété. Pour ce faire, on a recours à une table de mortalité, qui recense les probabilités de décès ou de survie d’une population à un moment donné, ou bien d’une génération en particulier. On obtient ainsi la durée probable de l’usufruit. Évidemment, l’âge de l’usufruitier figure parmi les paramètres pris en compte. Si le crédirentier a une faible espérance de vie, la valeur de la nue-propriété est plus importante. Les caractéristiques inhérentes du bien (rentabilité locative, possibilité de valorisation…) sont également prises en considération. 

La cession de la nue-propriété par le débirentier 

La nue-propriété est un droit réel et, en tant que tel, elle est cessible à titre gratuit (libéralité ou legs) ou onéreux (mise en vente ou en gage). Dans une transaction viagère, la cession de ce droit est par exemple un moyen de rétractation pour le débirentier. Il est donc conseillé d’effectuer un achat en viager avec un octogénaire : l’espérance de vie étant faible, la valeur de la nue-propriété est importante.