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Calcul de la plus-value résultant d'une transaction viagère

[IMG_MAIN] Lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value est taxée à hauteur de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et de 15,5% au titre des prélèvements sociaux. Dans le cadre d’une cession en viager, la question est de savoir comment est calculée la dite plus-value. 

Calcul de la plus-value 

D’une manière générale la plus-value correspond à la différence entre la valeur de revente du bien et sa valeur d’acquisition.  Ainsi, il s’agit de clarifier d’une part, quelle valeur de revente du bien et d’autre part quelle valeur d’acquisition ; considérer dans le calcul de la plus-value. 

Plus-value sur un bien vendu en viager

D’une manière générale, selon l’article 150 VA du code général des impôts, dans le cadre d’une vente en viager avec rente, le prix de cession retenu correspond à la valeur en capital de la rente, déduction faite des intérêts. Lorsque l’on vend un bien en viager, la plus-value est taxée l’année de la cession. L’impôt calculé sur la plus-value varie suivant la situation. On distingue ainsi deux cas. Le premier correspond à la vente de la résidence principale. En effet, en vertu de l’article 150 U du CGI, la plus-value résultant de la vente de la résidence principale est exonérée d’impôt. Il n’y a donc pas lieu de calculer le prix de cession. Deuxièmement, dans le cadre de la vente d’une résidence secondaire, la plus-value est calculée à partir du prix fixé dans l’acte de vente. Ce dernier est composé du montant d’un éventuel bouquet et de la valeur en capital de la rente. Toutefois, si le crédirentier possède le bien depuis au moins 22 ans il n’a pas à payer la part correspondant à l’impôt sur le revenu. De plus, il est exonéré totalement d’impôt sur la plus-value dans le cas où il est propriétaire du bien depuis au moins 30 ans.

Plus-value sur un bien acquis en viager 

Le débirentier verse au crédirentier le montant du bouquet ainsi qu’une rente mensuelle. Le paiement de cette dernière s’arrête au décès du vendeur. Ainsi, cet évènement détermine la valeur d’acquisition du bien acheté en viager. D’une part, si l’on revend le bien avant le décès du crédirentier, il existe deux méthodes pour calculer sa valeur d’acquisition. En effet, d’après l’instruction 8 M-1-04 du 14 janvier 2004, en principe, le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable correspond à la somme du bouquet et de la valeur du capital représentatif de la rente. Néanmoins, pour tenir compte du caractère aléatoire de la vente en viager, le débirentier peut demander de considérer comme valeur d’acquisition la somme du bouquet, des annuités versées et du capital représentatif de la rente restant à verser à la date de la vente. Il faut également rajouter, quelle que soit la méthode choisie, conformément à l’article 150 VB du CGI,  les charges et indemnités payées au précédent propriétaire, les droits d’enregistrement, TVA, honoraires du notaire et de l’agent immobilier, les frais de voirie, réseau et distribution. Ces diverses dépenses sont déductibles du montant de la plus-value. D’autre part, si l’on revend le bien acquis en viager après le décès du crédirentier, sa valeur d’acquisition se compose du bouquet et des annuités versées. Il en est de même que dans le cas précédent quant à la déductibilité des dépenses énumérées. Ainsi, dans un cas comme dans l’autre, le revendeur ne paie la plus-value que sur la valeur d’achat. En revanche, il apparait évident que dans la situation où la valeur d’acquisition est supérieure à la valeur de revente, le revendeur ne paie pas d’impôt sur la plus-value car il n’en réalise pas.