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Le viager : un complément à ne pas occulter pour les seniors

[IMG_MAIN] Sur 13 millions de personnes âgées de 60 à 85 ans, 80% des plus de 60 ans sont propriétaires au moins d'un bien immobilier tandis que 70% disposent d'une retraite moyenne inférieure ou égale à 1 200 euros par mois. Entre baisse des retraites, du pouvoir d'achat et augmentation des prix, de nombreux retraités sont, aujourd'hui en France, à la recherche de revenus complémentaires pour mieux vivre leur quotidien. Pour les seniors propriétaires, le viager s'impose de lui-même. Certains prédisent même une explosion de ce type de procédé dans les années qui viennent.

De nombreux retraités ou séniors touchent des pensions de retraite assez faibles. Avec les hausses des prix à la consommation, certaines personnes âgées se mettent à travailler ou à vendre des bricoles pour assurer les charges mensuelles et quotidiennes. Lorsque les prix à la pompe flambent, que le prix du gaz explose et que celui de l'électricité s'envole... Comment est-il encore possible de vivre décemment sa retraite sachant que les revenus sont en moyenne divisés par deux ?

La retraite est un passage difficile et inquiétant surtout au regard des différentes réformes des gouvernements successifs. Le pouvoir d'achat des retraités est donc menacé, sauf pour les personnes âgées propriétaires qui ont la possibilité de tirer leur épingle du jeu grâce à une nouvelle tendance : le viager. En effet, ils sont de plus en plus nombreux à voir le viager comme une solution à leurs problèmes. On se rappelle qu'à leur époque, le Général de Gaulle et Valéry Giscard d'Estaing ont utilisé cette méthode pour gonfler leur patrimoine immobilier, avec plus ou moins de réussite.

Chaque année, 5.000 biens seraient vendus en viager en France. Un grain de sable si on le compare au million de transactions immobilières que valident les notaires français. Pourtant l'offre ne cesse de croître. D'après certains spécialistes, on recenserait en ce moment plus de 12.000 biens à vendre en viager. Quand on connaît en moyenne à combien oscillent les loyers en région parisienne (de 2000€ à 5000 €), on comprend mieux pourquoi de nombreuses personnes âgées cherchent effectivement à compléter leurs revenus grâce à cette formule. Prenons un exemple : un homme de 79 ans quitte son domicile d'une valeur de 300 000 euros pour aller en maison de retraite. En moyenne, l'espérance de vie de cette personne se situe à 10 ans. S'il vend son bien de façon classique, son pécule assurera 5 ans de loyer à 5 000 euros, 8 ans et demi de loyer à 3 000 euros. Que se passe-t-il une fois la somme dépensée si sa retraite ne dépasse pas 2 000 euros par mois ?

« Le viager libre constitue une alternative sans égal pour les personnes concernées. Dans ce cas, le bien est vendu en viager libre puisque le vendeur va résider ailleurs. La rente perçue permet largement de subvenir à tous ses frais, et ce à vie » explique Benjamin MABILLE, gérant du cabinet en stratégie fiscale et patrimoniale BM Finance.
En effet, on peut considérer qu'un viager libre sur un bien d'une valeur de 300 000 euros garantit au vendeur une rente mensuelle à vie de près de 3 000 euros. Intéressant puisque cela représenterait un loyer plus élevé et ce, sans les risques d'impayés. D'autant plus que cette rente bénéficie d'un abattement non négligeable en termes d'impôt sur le revenu : jusqu'à 70% pour une personne de plus de 71 ans. « La solution du viager contourne d'autres problèmes rencontrés par les seniors, par rapport à une vente classique » ajoute Benjamin MABILLE. « En effet, la rente est réajustée chaque année sur l'indice de la consommation des ménages. En période de crise où les prix tendent à augmenter, la rente suit et assure le niveau de vie. Une compensation indéniable face aux retraites qui, elles, stagnent ».

On peut également mettre en avant un autre cas de figure qui inciterait un senior qui part en maison de retraite à privilégier le viager plutôt qu'une vente classique, c'est la vente d'une résidence secondaire. Si la période d'exonération d'impôt sur la plus-value n'est pas écoulée, le mécanisme du viager permet d'inclure un bouquet à la vente, c'est à dire le versement d'un capital déterminé par le vendeur et l'acquéreur au moment de la signature du contrat. Sur l'exemple du même bien à 300 000 euros, un bouquet de 50 000 euros perçus à la transaction fait face aux frais associés à la plus-value. À cela s'ajoute tout de même une rente de plus de 2 300 euros mensuels à la clé - et toujours à vie ! Aujourd'hui le hic et la seule entrave à l'expansion du viager est que les seniors propriétaires peinent à trouver des acquéreurs. Et pour cause. Les banques sujettes à financer une acquisition en viager se montrent très exigeantes. L'acquéreur doit être dans un premier temps propriétaire de sa résidence principale et doit disposer en outre d'une épargne conséquente.

Du coup, il est conseillé à l'acquéreur en viager de financer le bouquet à l'aide d'un crédit, en demandant une garantie par “anéantissement sur une épargne équivalent au montant emprunté (par exemple sur de l'assurance-vie) ou par une hypothèque qui porte sur un autre bien que le bien acquis“. Cependant, la banque prendra également sur le bien acheté un "PPD" c'est-à dire un privilège de prêteur de deniers. Il risque donc d'y avoir conflit entre les deux privilèges surtout que le banquier veut toujours être au premier rang. Pour aider l'acheteur dans sa démarche, le vendeur peut accepter une "cession de rang" et consent à ce que la banque qui prête le montant du bouquet à l'acquéreur vienne en "premier rang et sans concurrence" en cas d'incident lors du remboursement du prêt. Un pari qui peut paraître risqué car le vendeur n'aura plus aucune garantie sur le paiement de sa rente.

Par ailleurs, le viager peut être également un moyen de financer un projet immobilier sans passer par une banque. Par exemple, si vous possédez un apport équivalent à la valeur du bouquet, le vendeur du bien devient ainsi en quelque sorte votre banquier. Celui-ci vous donne un bien en échange du paiement d'une rente que vous pourrez alors considérer comme une mensualité de prêt. En échange et comme un banquier, le vendeur prendra une hypothèque sur le bien vendu pour être certain de se faire payer. Ainsi votre bien est payé de manière échelonnée. La seule incertitude étant la durée de remboursement et donc le coût final de ce "crédit" qui ne dit pas son nom. Le film « Le Viager » avec Michel Serrault montre bien qu'on peut payer durant des années sans pour autant accéder au bien. Une réflexion approfondie doit être menée au préalable pour savoir, et c'est terrible à dire, “si ça vaut le coup“ de s'engager dans un procédé de la sorte.

Par Mehdi Kasby