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Achat en viager : le choix de l'âge du vendeur

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La vente en viager permet d’acquérir un bien contre le versement d’un capital et d’une rente à vie. Le vendeur a le droit à vie d'usage et d'habitation.

La vente en viager : les clauses et conditions de formalisation

Le contrat de vente engage la responsabilité du vendeur et de l’acheteur.  Une convention formalise l’entente ente le débirentier et le crédirentier. Le premier s’engage à verser d’une part, une somme fixée que l’on appelle le bouquet, et, d’autre part une rente mensuelle jusqu’au décès du vendeur.Une fois la convention établie, un acte énonçant que le crédirentier peut jouir d'un droit à vie d'usage et d'habitation prend effet. Dès la signature du contrat, le bien devient la propriété de l'acheteur.  En vertu du droit d'occupation, l'acheteur ne pourra occuper les lieux qu’après le décès du vendeur p sauf annulation.La rente est calculée sur la base de la valeur vénale en prenant comme référence les prix appliqués pour définir la valeur d’estimation actuelle du bien. En cas de destruction ou de détérioration, la base du calcul sera définie en fonction de la valeur locative, l'espérance de vie du vendeur et  du prix du bouquet.

Les trois principaux types de viagers immobiliers : viager occupé, viager libre et viager sans rente

  •      Le viager occupé :
Cette option protège le vendeur de la réserve de droit d’usage et d’habitation et  représente 95% des transactions en viager immobilier. Il acquiert le droit de conservation de l’usufruit du bien. En cas de décès du vendeur, le propriétaire ne pourra plus jouir de son droit.  Par conséquent, le nu-propriétaire devient propriétaire du bien sans aucune formalité spécifique. En cas de location, l’accessibilité au bien demeure impossible puisque le respect du terme du bail est obligatoire
  • Le viager sans rente
La vente est conclue moyennant le règlement en totalité du prix suivant l’acte notarié, en plus de son droit de Droit d’Usage et d’Habitation ou DUH, le vendeur est libre de disposer à sa guise de l’intégralité du montant de son bien. Ce type de viager représente une faible minorité des transactions en viager immobilier. La valorisation du bien se fait en fonction de l’espérance de vie du vendeur. 
  • Le viager libre
Ce modèle est le plus prisé mais le moins proposé. En effet, en France, seules 3 à 5% des transactions en viager recensées correspondent à un viager libre. Il est  très attrayant pour l’investisseur mais rare car la demande est très élevée. Ce type de viager se caractérise par la mise à disposition immédiate des locaux pour la mise  en location ou la vente directe. La fixation du prix est définie suivant le cours du marché. Quant au crédirentier, il perçoit un montant partiel au comptant lors de la vente notariée et touche le reliquat sous forme de rente viagère.