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Viager : comment se fixe le prix de vente ?

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Fixation du prix de vente en viager

Trois critères déterminent le calcul du montant de la vente en viager : l’âge du vendeur, le bouquet et la valeur du bien. Il existe des tables de mortalité à consulter afin de pouvoir estimer l’espérance de vie du vendeur. Dans le cas d’un viager occupé, il est nécessaire également de prendre en compte le loyer payé par un éventuel locataire si ce n’est pas le vendeur qui y est installé.

Le bouquet

Dans sa définition la plus simple, le bouquet est la somme payée au vendeur par l’acheteur d’un bien en viager au moment de la signature du contrat de vente. Il s'agit d'un capital non obligatoire, que les deux parties au contrat conviennent dans la convention. Cependant, c’est une option très répandue puisque grâce à lui, le crédirentier disposera immédiatement d’un versement à la signature du contrat. Le montant de ce bouquet se fixe à la libre convenance des parties. Il varie entre 0 à 50% du prix du bien,  et généralement, il est de 30% de la valeur du bien. Le reste de la somme fixée sera ensuite répartie en rente à l’avantage du vendeur. Plus le bouquet est important, moins la rente obtenue par mois est élevée. Le bouquet se définit donc selon l’âge du vendeur, le prix du bien sur le marché et le patrimoine de ce dernier. Il est à noter que le bouquet est non imposable.

Le montant de la rente

La rente du contrat viager sera fixée en fonction de l’âge du vendeur qui sera adapté aux tables de mortalités afin de déterminer son espérance de vie. Lorsque survient le décès du débirentier, la rente sera payée en totalité. Dans le cas où il vit plus longtemps, l’acheteur aura à payer plus que le montant réel du bien immobilier, jusqu'au décès du vendeur.  Il est important de signaler que la sous-évaluation de la valeur du bien en vente peut amener à une requalification fiscale. Les descendants directs du vendeur seront aussi en droit de contester en nullité le contrat entre les deux parties. Dans le cas où l’acheteur ne respecte pas ses obligations, une clause résolutoire à prévoir dans le contrat est immédiatement applicable. Le vendeur sera alors en droit de saisir le bien et de garder les rentes déjà perçues. Par contre, le bouquet doit être intégralement rendu à l’acheteur dans le cas de l’annulation du contrat. 
Source: LA FINANCE POUR TOUS