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VIAGER : L'opération immobilière épargnée par les nouvelles Lois fiscales

[IMG_MAIN] Le paysage fiscal change en 2013, bousculant bien des stratégies immobilières. Le viager échappe à la tempête. Il bénéficie d'une niche fiscale qui favorise les vendeurs retraités et, de ce fait, n'est pas remise en cause.
Explications par Benjamin MABILLE à la tête du cabinet conseil BM FINANCE spécialisé dans le viager.
 
Nouveau barème d'imposition sur les revenus, allongement de la trêve hivernale, encadrement des loyers, taxation des logements vacants... Les propriétaires qui envisagent un achat doivent aujourd'hui refaire bien des calculs pour miser sur le bon investissement.
Le viager offre la particularité d'échapper à ces changements. S'il reste une opération fiable pour l'acheteur, il préserve aussi les avantages du vendeur en termes de revenus associés à la vente d'un bien.
 
Pour l'acheteur : pas d'enjeu associé à un revenu locatif
Rappelons-le, le viager institue le versement d'une rente au vendeur par l'acheteur. Ainsi, les biens en viager n'incluent-ils aucune notion de loyer.
Pour l'acheteur, le risque d'impayés est donc inexistant. Du coup, l'évolution de la trêve hivernale ne le concerne pas.
Autre avantage et non des moindres : l'acheteur échappe à la taxation sur les revenus locatifs. En effet, lors de l'achat en viager, un barème permet de déduire du prix du bien une valeur correspondant aux loyers estimés en fonction de l'espérance de vie du vendeur. Benjamin MABILLE détaille : '' Outre l'intérêt de faire baisser le prix d'achat, cette déduction évacue dès la transaction la question de loyer et la taxation associée. Dans une période ou la fiscalité change la donne sur les revenus locatifs, le viager présente indéniablement une solution fiable et gagnante ''.
Pour le vendeur : la niche fiscale sur la rente demeure
La rente perçue par le vendeur fait partie de ses revenus, elle est donc taxable. Toutefois, elle fait l'objet d'un abattement fiscal non négligeable : 50% pour un vendeur de plus de 51 ans, jusqu'à 70% pour une personne âgées de plus de 71 ans.
Les nouvelles lois ne modifient en rien cette règle, ni le fait que le bouquet, s'il existe, n'est pas soumis à l'impôt. De quoi épargner les revenus des personnes âgées vendant en viager. ''Dans ce domaine d'ailleurs, il est peu probable que le législateur intervienne: il serait actuellement malvenu de pénaliser des seniors qui peinent déjà à maintenir leur niveau de vie'' souligne Benjamin MABILLE.
Le viager permet par ailleurs de répondre à d'autres lois. Si beaucoup de seniors vendent en viager pour augmenter leurs revenus, quelques-uns cependant disposent d'un beau patrimoine qui les soumet à l'ISF. La vente en viager sort le bien dudit patrimoine, une transaction qui peut faire passer en dessous du seuil de l'impôt sur la fortune. Le vendeur n'en reste pas moins à son domicile puisque le viager lui permet d'en conserver le droit d'usage.
Autre cas intéressant pour les seniors : celui des logements vacants soumis à une nouvelle taxation. Or, derrière les logements inoccupés se trouvent parfois des propriétaires âgés partis en maison de retraite, préférant ne pas louer pour éviter tout risque. La vente du bien en viager inoccupé permet de sortir le bien du cadre de cette taxe.
Au final, parce qu'il jouit d'un cadre fiscal stable, le viager représente une opération immobilière fiable. L'une des rares à offrir une visibilité sur le long terme sans risque de revirement.